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Ampliación de hipoteca: cómo se hace y con qué motivos

noviembre 4, 2020

Hacer una ampliación de hipoteca, permite rebajar el importe que se aplica en las cuotas que suelen pagarse mensualmente o recibiendo dinero extra para determinado proyecto, a cambio de una condición o interés más bajo del que se abonaría por medio de un préstamo.

Esta, se ha convertido en una alternativa para pocos, debido a que no está disponible para cada uno de los clientes, ya que finalmente consiste en una serie de gastos que se deben tener presentes.

¿En qué consiste una ampliación de hipoteca?

Realizar este proceso, es la modificación de las condiciones del préstamo de la hipoteca, para lograr distintos enfoques:

El primero de ellos, consiste en aumentar el capital de la hipoteca, abonando una cantidad considerable a la deuda que se ha adquirido. El segundo, se trata de aumentar el plazo de amortización o el número de pagos que deben realizarse mensualmente.

La ampliación, se lleva a cabo a través de un proceso llamado, novación, que resulta ser más económico que tomar la vía habitual de rehipotecar o firmar una hipoteca nueva.

La razón, más acertada de por qué ampliar la hipoteca, es debido a que el cliente podría beneficiarse, si presenta dificultades económicas recibiendo dinero extra, al reducir las cuotas. Obtendría dinero del banco con mayor frecuencia, además, del periodo para la devolución o ambas cosas al hacerlas realidad. Pero, para ello, el cliente deberá estar dispuesto de asumir todos los gastos que ello conlleve.

No debe confundirse con la subrogación

El proceso de subrogación de una hipoteca, consiste en cambiar o modificar el préstamo a una identidad financiera distinta, que poseerá otros intereses y motivaciones.

De ser este el caso, no significa que el capital prestado se cambia y menos al momento de amortizar la vivienda. Lo cierto es, que el cliente puede decidir si ampliar por medio de la novación o subrogar, lo que quiere decir, dos caminos completamente distintos, pero a la vez dos alternativas que garantizan mejorar las circunstancias con las que se firmó la hipoteca.

Por medio de ambas, las personas que obtengan una hipoteca, tienen como variar lo planteado, el día de la contratación de la vivienda.

ampliación de hipoteca

¿Quién está autorizado para ampliar una hipoteca?

Toda persona que posea suscrita una hipoteca en cualquier entidad bancaria, tiene lo necesario para pedir una ampliación de hipoteca. La manera en la que se aprueba o no, es decisión de los bancos, ya que se toman el tiempo para revisar cada perfil de solvencia, como averiguar los gastos mensuales, el ingreso y, además, verificar si el cliente tiene fama de pagar sus deudas a tiempo, etc.

Posterior a ello, dependiendo de la cantidad que aun falte por ser devuelta, aprobaran o no la operación, aparte de fijar algunas condiciones que podrían incluso ser peores que las que ya poseía el cliente.

¿Cuáles son las ampliaciones de hipoteca existentes?

Al momento de tomar la opción de ampliar una hipoteca, las entidades bancarias son los que ofrecen tres posibilidades para hacerlo:

Ampliación del importe

La ampliación del importe de la hipoteca, es la manera más eficaz para obtener liquidez. Con ello, es posible tener un dinero extra con el cual, realizar una reforma en la vivienda o comprar una nueva. Pero, a pesar de este beneficio, la consecuencia es que aumentaría la cuota que se paga al mes en el banco.

Ampliando el plazo

Al ampliar el plazo de la devolución de la hipoteca se podrá optar por la reducción de las cuotas que se pagan mensualmente. Pero, para ello, se deberá pagar el doble de intereses al banco, aunque el importe sea mucho menos.

Solo se recomienda este tipo de ampliación, cuando por alguna razón, los ingresos del cliente se han rebajado de manera drástica, interfiriendo con el pago de cada una de las mensualidades.

Actualmente, existen algunas circunstancias en las que la identidad bancaria no permite la ampliación de la hipoteca reduciendo la cuota mensual:

  • En primer lugar, una de ellas es debido a que la hipoteca, tiene inscrito dentro del registro otras cargas.
  • La opción no resulta muy convincente o beneficiosa para el cliente, cuando tiene muchos años para terminar de amortizar la vivienda, por ejemplo, cuando le quedan 20 años para ello.
  • Otro detalle que se debe valorar, es que la edad límite para culminar el pago del préstamo de la hipoteca es normalmente hasta los 70 años.

Ampliación del plazo y del importe a la vez

Ampliar al mismo tiempo el plazo y el importe de la hipoteca, es ideal para obtener dinero extra sin que ello se refleje en la cuota que pagues en el mes al banco. Pero, al igual que cuando aumentas el plazo de la devolución del préstamo, la operación hará que pagues el doble de intereses a la entidad bancaria.

¿Cuáles son los requisitos para cumplir con la ampliación de la hipoteca?

Una vez que se lleve a cabo el tipo de ampliación de hipoteca que se desee, se tendrá que ir al banco para llevar a cabo los procesos de la operación. Lo común, es que el banco te pida los documentos correspondientes con los cuales, procurará averiguar lo siguiente:

  • Si el cliente cuenta con aval o si tiene como corresponder a la hora de afrontar los pagos.
  • Si cuenta con una situación estable laboral.
  • Cuando el cliente está al corriente de los pagos y, además, posee un nivel de endeudamiento debido.

Al querer ampliar el importe de la hipoteca, lo más probable es que la entidad requiera saber cuál es el fin de ese dinero extra. Y, en caso contrario de querer únicamente ampliar el plazo, la entidad tendrá derecho de controlar el total de la devolución para que no sea superior a los 40 años.

¿Cuáles son los gastos que conlleva una ampliación de hipoteca?

A efecto de la ley, la ampliación de la hipoteca se lleva a cabo por medio de un trámite llamado, novación. Al poseer este otro nombre, la normativa de hoy en día hace referencia a cualquier modificación que se haga al préstamo de la hipoteca, ya sea del plazo o del importe, como de las condiciones o garantías.

Lo primero que se debe saber, es que realizar la ampliación de la hipoteca es más económico que solicitar una nueva. Sin embargo, eso no quiere decir que este fuera de gastos, ya que se tendrá que rehacer una escritura pública.

En general, si se quiere hacer un aumento de plazo o el aumento del importe, le tocará pagar al cliente los gastos del registro y del notariado, al mismo tiempo que el impuesto de los actos jurídicos que están documentados. Incluso, el banco le puede cobrar comisión por la novación, a pesar de que el importe del cargo dependa de la identidad y de lo que este pactado con ella.

Pero, en caso de que la ampliación solo este afectando al plazo para la devolución, los pagos del proceso serán mucho más baratos, es decir, el cliente estará liberado de pagar el impuesto de actos jurídicos que están documentados, además, de la comisión de la novación que comenzará a cobrar el banco que se haya elegido, de forma limitada sin que llegue a pasar de 0,1% de la deuda por cancelar.

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¿Vale la pena realizar una ampliación de hipoteca?

Si se amplía una hipoteca, vale la pena dependiendo de las condiciones que aplique la entidad bancaria, a parte de las circunstancias personales que se posean al instante.

Lo primero que se debe tener claro, es que, si se aumenta el importe o el plazo, la mayoría de los bancos acostumbran aprovechar y subir el interés que le cobran a los clientes. Por ello, a los pagos de la operación, es necesario aumentarle el costo que implicará ese interés.

Pero, aunque esto sea así, la ventaja más usual es que saldría más económico que contratar un préstamo de forma personal, debido a que los intereses de un préstamo de hipoteca son bajos. Incluso, la opción es más sencilla que realizar la subrogación de la hipoteca, lo que resulta un proceso más complejo que necesita de máximos costos y documentos.

El cliente, es quien debe proponer el proceso de ampliación, ya que es el primer interesado en modificar las condiciones que hayan estado en el préstamo de la hipoteca. No es común, que los bancos sean los que propongan este servicio, a pesar de que la mayoría estén dispuestos a atender las necesidades de los usuarios, realizar negocios para un mejor enfoque de financiación al estudiar la situación actual.

Por lo tanto, consiste en una operación más flexible y personalizada que preferir una hipoteca nueva.

Desventajas de realizar una ampliación de hipoteca

En relación a los inconvenientes, ampliar el préstamo de la hipoteca, necesita de la aprobación de la entidad bancaria con la que se está llevando a cabo el proceso. Se debe tener presente que el costo total de la vivienda, encarecerá al ser aumentado los intereses, en pocas palabras, el cliente está atado a pagar durante años la obligación que tiene con el banco.

Los gastos que tienen relación con la ampliación de la hipoteca, son:

  • En el primero de los casos, el costo de la comisión por la novación, solo si está reflejada dentro del contrato, a pesar de que no está regulada legalmente, oscilando entre 0,1% y el 1%.
  • La llamada tasación de la hipoteca, si no se quiere ampliar el dinero inicial.
  • Los honorarios de la notaría.
  • Los gastos del registro.
  • El importe de tasación de los bienes.
  • Los gastos de la gestoría.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos.

Otro detalle desventajoso para el usuario, es enfrentar las trabas burocráticas que suelen aplicar los bancos. La mayoría de las personas, no tienen acceso al servicio de ampliación de su hipoteca, ya que no tienen una nómina fija, además, de pertenecer a la lista de personas morosas y de no contar con aval en alguna entidad financiera.

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¿Cuándo ampliar una hipoteca?

Al haber leído, las consecuencias que conlleva la ampliación de hipoteca, es normal formularse la pregunta de cuándo es buen momento para aplicar este servicio. Lo común, es que se realice en las siguientes dos ocasiones:

  • Cuando esta por pedirse un número elevado de dinero para poder adquirir un bien de gran importancia o para sufragar los pagos de ciertas actividades, por ejemplo, las reformas del hogar.
  • O, debido a la situación económica por la cual está pasando el usuario o los familiares, que convencen de que no es posible hacer nada por la vivienda de ahora en adelante.

Alternativas para ampliar la hipoteca

Si el cliente está dentro de los dos casos anteriormente nombrados, quizás no sea necesario que aplique la ampliación. En el caso de que los inconvenientes con la liquidez se presenten de manera temporal, pero se tiene fe de que la situación cambiara, ya sea en corto o largo plazo, es posible acudir a préstamos de forma online, con el objeto de cumplir con los gastos del mes.

De hacer esto, el cliente evitaría llenarse de gastos con su banco, cuando su situación económica haya mejorado o reestablecido por completo. Con la ayuda de los créditos que se pueden obtener por internet, es posible solventar de manera inmediata, por lo que son más que prácticos para mantenerse a flote en medio de circunstancias complejas.

Otra opción, es empeñando el coche, si se coloca como garantía para salir beneficiado como el caso anterior. Sin embargo, si se trata de un descontento porque la entidad bancaria ha cambiado las condiciones que se habían pactado desde el inicio o debido a que están presentes otras entidades que requieren hipotecas con menores pagos, es preferible optar por la subrogación o el cambio del banco.

De igual forma, la ampliación de la hipoteca, es una decisión que consiste en cargar con las consecuencias futuras. Se recomienda que antes de tomar esta decisión se analicen todos los pros y los contras que puedan existir.

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