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Cambiar hipoteca de banco, ¿Es posible, cómo hacerlo?

octubre 12, 2020
Cambiar hipoteca de banco

Las hipotecas bancarias permiten que miles de personas puedan cumplir el sueño de sus vidas. No todos poseemos la cantidad de dinero necesaria para comprar una vivienda y este préstamo soluciona el problema.

Cualquier banco ofrece este servicio, los pasos son sencillos aunque varían en dependencia de la entidad. Lo que muchas personas desconocen es que pueden cambiar su hipoteca, aunque no todos los bancos permiten este trámite conocido en el ámbito financiero como subrogación bancaria.

El plazo neutro de una hipoteca es de 24 años. Durante este tiempo las cláusulas de los contratos hipotecarios pueden evolucionar para adaptarse al contexto económico. En estas circunstancias se pueden flexibilizar pagos, ampliar ofertas y reducir tasas de intereses. Es sin duda un escenario muy conveniente para el cliente. 

El propósito del traslado de hipoteca es obtener mejores condiciones. Podrás ahorrar dinero por concepto de intereses si encuentras un plan más económico. Además de la seguridad que puedes ganar al firmar un contrato más estable. 

Si llevas años pagando un préstamo y quieres buscar opciones más atractivas para concluir el pago de tu deuda, presta atención a los pasos que debes seguir para cambiar hipoteca de banco.

¿Qué es un traslado de hipoteca?

La subrogación de hipoteca es el nombre que recibe la operación que tiene como objetivo la sustitución de uno de los pactantes, ya sea el prestamista o el cliente, por otro

La variante más usual es el traspaso de la hipoteca de un banco a otro, a esta operación se le llama subrogación de acreedor. Este es el trámite al que se hace referencia cuando hablamos de cambiar hipoteca de banco. 

Los motivos pueden ser varios. Desde la inconformidad con la gestión del banco anterior hasta un interés económico, este último suele ser el más frecuente. Algunos bancos ofrecen más garantías y facilidades de pagos.

En ocasiones esta operación se realiza para sustituir al titular de la hipoteca. Esto sucede, por ejemplo, cuando en procesos de compraventa de casas el antiguo propietario ya poseía un contrato y el nuevo dueño asume el pago mensual.

También existen cambios internos cuando un cliente prefiere una hipoteca fija a una variable firmada con anterioridad.

¿Es conveniente hacer un cambio de hipoteca?

Cambiar hipoteca de banco no es gratis, como es de esperar estas entidades no perderán en el proceso. Es por eso que debes analizar si verdaderamente las ganancias que obtendrás con esta operación compensarán el dinero que debes desembolsar

Con un ejemplo lo entenderás mejor. Supongamos que en el 2009 firmaste una hipoteca por un valor de 250.000 euros a pagar en 25 años. En aquel momento la tasa de interés fijo promedio era de 5,12 %. 

Con una cuota mensual de 1.479,01 euros, el monto final que pagarías por tu deuda sería de 443,703 euros. De ellos, 193.703,11 euros corresponden al pago de intereses. 

En este momento la oferta del mercado es más atractiva por lo que podrías pagar un interés de solo el 2,56 %. Con esto el importe mensual sería de 1.268,90 euros. Por costo de operaciones de subrogación tendrías que abonar unos 840 euros. 

Con todos estos gastos acabarías pagando 411.766,60 euros. De esta cantidad, 29.720,63 euros serían intereses. Finalmente ahorrarías 31.935 euros al cambiar hipoteca de banco.

Seguramente este ejemplo te ayudó a entender mejor la dinámica del proceso y quedaste encantado con el resultado. Te sugiero que realices la subrogación durante los primeros años del contrato pues durante ese periodo se realiza el pago de casi todos los intereses. Si lo haces al final, no podrás compensar los gastos del cambio hipotecario pues todos los intereses ya estarán pagados. 

No obstante, siempre debes hacer cuentas para valorar los riesgos y beneficios de cambiar hipoteca de banco. Debes permanecer atento a la evolución del mercado financiero. Mantente actualizado para aprovechar las ofertas más económicas.

¿Cuál es el momento preciso para cambiar hipoteca de banco?

Tienes que valorar si es el momento oportuno para realizar el cambio de hipoteca a otra entidad financiera. Sabrás que estás tomando una decisión acertada cuando: 

  • La atención de tu banco es pésima. 

Si reiteradamente te han negado modificaciones en el contrato y las tasas de interés son asfixiantes, debes pensar en buscar otro acreedor. Además, si el banco incluyó cláusulas con condiciones peligrosas como suelo e IRPH, lo mejor es irte a una entidad financiera que te respete como cliente.

  • Aún no has pagado la mitad de tu hipoteca.

Si buscas cambiar hipoteca de banco en esta primera mitad del plazo, podrás ahorrar mucho dinero. Es en este período donde se concentra el pago de la mayor parte de los intereses. 

  • Solicitaste una hipoteca entre 2010 y 2015.

En estos años los bancos imponían intereses y penalizaciones mucho más altas. Las diferencias porcentuales son del 2 % al 3 % con respecto a las actuales. Podrás ahorrar miles de euros.

¿Qué modificaciones puedo hacer en una subrogación de acreedor?

Las subrogaciones hipotecarias son más flexibles con respecto a las novaciones en cuanto a las modificaciones del contrato. Esta característica puede influir en la decisión final de un cliente. Si decides cambiar hipoteca de banco podrás gozar de varios beneficios, aunque limitados. 

Son cambios básicamente estructurales pues te ofrece la posibilidad de obtener un nuevo diferencial hipotecario. También podrás optar por una tasa de interés renovada siempre que sea un préstamo con tasa fija.

En el caso de que decidas cambiar hipoteca de banco por un plan variable puedes solicitar un nuevo índice de referencia. Tienes derecho a suprimir las cláusulas peligrosas como la de IRPH o suelo hipotecario.

Un aspecto que puede estar sujeto a cambios es la vinculación. A pesar de que es complejo negociar la cantidad de productos a contratar puedes intentarlo. Aunque muchas entidades financieras incluyen exigencias indeseables, otros bancos del mercado ofrecen vinculaciones cómodas para el cliente.

También creo pertinente que conozcas las condiciones no negociables para ganar en claridad. Estas son:

  • No podrás transferir tu hipoteca a otro titular.
  • No está contemplada la ampliación del capital pactado inicialmente.
  • Los plazos de amortización son invariables.
  • No permiten el cambio de avalistas. 

¿Cómo cambiar mi hipoteca a otro banco?

Cambiar hipoteca de banco

Ante todo debes conocer que puedes trasladar tu hipoteca de un banco a otro cuando quieras y sin el consentimiento de tu entidad prestamista. Ni siquiera es necesario que este servicio figure en el contrato.

Primeramente debes buscar hipotecas que ofrecen mejores condiciones con respecto a la que ya tienes. Tendrás que consultar las propuestas de varios bancos y elegir la que más se adecue a tus necesidades. Para optimizar tu tiempo, la aplicación Rasteator brinda una comparación de las mejores hipotecas actuales. 

Cuando te decidas por una hipoteca debes contactar con el banco para realizar la solicitud de subrogación. Tendrás que brindar la documentación que soliciten para analizar si el cambio es viable. 

Si el banco acepta el traslado hipotecario se pondrá en contacto con la entidad financiera con la que firmaste anteriormente para notificarle tu intención. A partir de este momento tu banco actual dispondrá de siete días naturales para declarar el monto a subrogar.

Tu acreedor podrá mostrarte una contraoferta, para ello dispone de 15 días naturales. Cuando venza este plazo podrás cambiar hipoteca de banco, trámite que deberá ser formalizado ante un notario público.

Si aceptas la contraoferta de tu banco no tendrás que pagar penalizaciones. Deberás firmar una novación. Aunque tienes que asumir el costo de este trámite, la cantidad no es para nada comparable con la de una subrogación.

Antiguamente la Ley de Crédito Inmobiliario obligaba a todos los clientes a permanecer con su banco si este igualaba la oferta o proponía una mejor. Esta medida afectaba a aquellos usuarios que buscaban el traslado de hipoteca por inconformidad con la gestión de la entidad y no precisamente por el aspecto económico. 

Actualmente eres libre de escoger la oferta y el banco que desees.

Requisitos de toda nueva hipoteca para realizar el traslado

La investigación del mercado financiero es una tarea que tiene todo cliente que desea cambiar hipoteca de banco. Te corresponde indagar en la web sobre las mejores ofertas. A fin de identificar cuál es el banco más indicado para realizar tu traslado hipotecario debes tener en cuenta los siguientes parámetros:

  • Tipo de interés. Este suele ser el mayor condicionante de todos. La mayoría de los clientes buscan en la subrogación una tasa más económica. Debes buscar el interés más bajo y valorar la posibilidad de contratar una hipoteca fija que te brinde más seguridad.
  • Adquisición de productos. Muchos bancos exigen la contratación de servicios como seguros y tarjetas de créditos. Si quieres reducir tu vinculación tendrás que buscar bancos que no contemplen estos productos adicionales en la cláusula del contrato.
  • Cantidad de comisiones. Estos impuestos aumentan los gastos. Debes revisar qué banco tiene el menor número de penalizaciones.
  • Opiniones de los clientes. Es un detalle que suele pasarse por alto pero es muy importante. Los usuarios son imparciales y sus opiniones pueden darte información sobre un aspecto tan sensible como la atención que brinda la entidad financiera. 

Los bancos tratarán de vender la mejor imagen para captar clientes, debes escuchar la opinión de los usuarios.

Las mejores opciones del mercado para cambiar hipoteca de banco

Cambiar hipoteca de banco

A continuación te mostraré una relación de las mejores ofertas de subrogación con toda la información que necesitas para decidirte. 

Las 5 mejores hipotecas fijas del mercado

Banco Tasa de interés Cuota en euros Cantidad de productos
Santander Se adapta a ti Se adapta a ti 0
Myinvestor 1,59 % 486,7 0
Kutxabank 1,60 % 487,16  3
Openbank 1,65 % 489,47 2
Bankia 1,85 % 498,81 1

Lo que más destaca del banco Santander, que ocupa el primer puesto de la lista, es la flexibilización del interés y las cuotas. Es una medida muy acertada pues no todas las operaciones de los clientes son similares. Lamentablemente la financiación cubre sólo un 70 % del valor del inmueble.

Es muy interesante la oferta de Openbank con una tasa de interés inferior a la media. A fin de cuentas lo que más le preocupa al cliente es el valor adicional que debe pagar a su acreedor. El aspecto negativo es la vinculación bancaria, estarás obligado a firmar un seguro de hogar. Los usuarios están conformes con la calidad del servicio.

La hipoteca fija de Bankia muestra un tipo de interés muy competitivo pero debes domiciliar como mínimo 3.000 euros. Los clientes refieren estar satisfechos con la atención al cliente. El proceso es rápido y sencillo.

Top 5 de las mejores hipotecas de tipo variable

Banco Tasa de interés (Euribor) Cuota en euros Vinculación (productos)
Santander Adaptable Adaptable 1
Kutxabank + 0,89 % 355,17 3
Myinvestor + 0,89 % 354,76 0
Bankia + 0,99 % 360,22 1
Openbank + 0,99 % 360,22 2

¿Cuánto cuesta hacer un cambio de hipoteca? 

Cambiar hipoteca de banco

Algunas personas suelen desanimarse cuando conocen que tendrán que desembolsar dinero de sus bolsillos para concretarla. Esto no tiene por qué detenerte, simplemente debes realizar los cálculos pertinentes para comprobar tus ganancias. Los gastos principales son:

  • Comisión por trámite de subrogación bancaria. Este impuesto sobre operaciones se aplica al dinero que te resta por pagar sólo cuando el gravamen figure en el contrato inicial. 

La cantidad a pagar variará en consideración al tipo de hipoteca que posees y el tiempo de validez de tu préstamo. No te preocupes por las cifras exorbitantes, esta comisión está regulada por la ley.

  • Comisión impuesta por el nuevo banco. Es un impuesto secundario cuyo valor es inferior al del trámite de traslado. Los bancos cada vez cobran menos por concepto de nueva afiliación hipotecaria. 

Es importante que conozcas que el impuesto es negociable. Por ley los bancos están obligados a incluir en el contrato todos los gastos de tramitación, gestión y estudio.

  • Gastos adicionales. La nueva Ley Hipotecaria postula que los gastos por concepto de notaría, gestoría y registro deben ser asumidos por los bancos. Al cliente solo le corresponde pagar la tasación del inmueble que desea adquirir. 

Algunos bancos como Pibank contemplan este pago, es un gasto menos que se reflejará en tus finanzas. En ocasiones no es necesario abonar esta cantidad por la operación pues el banco puede aceptar la tasación original.

Cambiar hipoteca de banco tiene un costo que variará según el banco y dependerá de las siguientes cuestiones:

  • El propósito de la subrogación hipotecaria.
  • La fecha del contrato.
  • Las comisiones que cobre la entidad financiera.

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