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Hipoteca fija o variable: ¿Qué es y cuál elegir en cada caso?

octubre 7, 2020
Hipoteca fija o variable

Todo ciudadano del siglo actual precisa de dinero para poder desarrollarse en el mundo que lo rodea. Aunque es lamentable que no todos contemos con sumas grandes de dinero.

No siempre podremos satisfacer nuestras necesidades. Surgen así opciones de préstamos donde la hipoteca cumple un importante rol.

¿Qué es una hipoteca?

Las hipotecas, o también conocida como préstamos hipotecarios, se emplean para comprar objetos de elevado valor como una vivienda. También para demandar préstamos de dinero que semejan el valor de una casa que ya es de su propiedad, vinculando como garantía el propio inmueble.

Es la acción de firmar un contrato donde la persona que recibe el dinero garantiza devolver la cantidad prestada. Además, se compromete a pagar el importe equivalente a los intereses. Lo hará mediante cuotas mensuales y en un período de tiempo establecido. 

Cualquier préstamo hipotecario contiene la garantía dada a los pagadores y la garantía del inmueble. Si no se tienen en cuenta los pagos de la deuda, la entidad de crédito está en todas sus facultades de ejecutar la vivienda.

Tipos de hipotecas 

Sobresalen tres tipos de hipotecas: 

  • Hipoteca variable.
  • Hipoteca fija.
  • La hipoteca mixta.

Se expone en este artículo lo relacionado con las dos primeras hipotecas. Solo añadir a modo de conocimiento que las hipotecas mixtas integran el funcionamiento de la hipoteca fija y la variable. No demores en leer para que conozcas del tema.

¿Qué es la hipoteca fija?

Una hipoteca fija durante toda la duración del crédito utiliza el mismo tipo de interés. En el mercado los tipos de interés pueden subir o bajar. La cuota a pagar en el mes será la misma a pesar de esta variación. No están relacionados.

¿Qué es la hipoteca variable?

En la hipoteca variable el costo de las cuotas mensuales variará. Este importe se relaciona con un índice de referencia (el euríbor). Si baja o sube este índice de referencia el costo mensual dependerá de ello.

Cada un período de tiempo el banco actualizará el tipo de interés. El cual tendrá el último costo del euríbor. 

Con este método se logra pagar el mismo porcentaje mensual durante medio año. Una vez cumplido el tiempo se reanuda el cálculo de la cuota del mes, la cual puede variar.

Características de la hipoteca variable

  • Cada 6 meses se restaura el tipo de interés a pagar. Se adquiere el último valor del euríbor.
  • El importe de la cuota mensual varía según el tipo de interés.
  • Se acostumbran a brindar con un tipo de interés menor al de las hipotecas fijas.
  • Es superior el intervalo máximo en el cual se puede recobrar el préstamo con respecto a las hipotecas fijas.
  • El crédito de la cuota mensual suele ser menor que en una hipoteca fija. 
  • Se basa según la ecuación: Interés variable = diferencial + referencial.

El referencial indica el índice del mercado hipotecario que se aplicará. Puede ser el euríbor o el IRPH de entidades. El banco es el encargado de sumarle un diferencial a este índice. El cual puede variar desde 0 a lo que estime el propio banco. 

Ejemplos de préstamos hipotecarios

  • TIN (Tipo de Interés Nominal): declara un valor fijo referido a la cantidad que se prestó. Delimita la cantidad a pagar a la empresa financiera. En el caso de la hipoteca variable el Tipo de Interés Nominal se forma del valor del euríbor sumado un diferencial fijo.
  • TAE (Tasa Anual Equivalente o Tasa Anual Efectiva):  demuestra el valor de un producto económico. Se calcula utilizando una fórmula matemática reglada. La Tasa Anual Efectiva permite comparar el costo de las hipotecas entre distintas entidades bancarias.

Diferencia entre Hipoteca fija o variable

Hipoteca fija o variable

¿Qué tipo de hipoteca te interesa? ¿Acaso es la fija o la variable? Varios aspectos debes de tener en cuenta a la hora de elegir como: 

  • Perfil del que va a ser hipotecado.
  • La oferta de hipotecas fijas y variables en cada circunstancia.
  • Variables económicas y financieras.

El banco ofrecerá determinadas condiciones, de acuerdo a ella eliges tú. En el presente año 2020 se ofrecen hipotecas a tipo fijo competitivas, además del tipo de interés que se emplea. La alta frecuencia para elevar el coste final de la hipoteca, ya sea de tipo fijo o variable. 

Hipoteca fija o variable

Ambos tipos de hipotecas se van a distinguir especialmente por:

  • Tipo de interés que se les aplica
  • El plazo aplicado 
  • La cuota

Tipo de interés y sus peculiaridades en Hipoteca fija o variable

En la hipoteca fija:

  • En toda la duración del préstamo se emplea el mismo tipo de interés. 
  • La cuota a pagar siempre se mantiene constante, permitiendo que el cliente conozca la cuota a pagar con anterioridad.
  • No depende del euríbor.

En la hipoteca variable:

  • El tipo de interés depende del diferencial fijo más un índice de referencia.
  • La cuota a pagar tiene posibilidad de subir o bajar en dependencia de cómo varíe el índice de referencia.

Te puedo expresar con certeza la mayor diferencia entre una hipoteca fija y otra de tipo variable. Consiste en los intereses generados a partir del segundo año de solicitarla. 

Con la hipoteca a tipo fijo tendrás que pagar más cuota en intereses y comisiones desde un principio. Pero tiene sus ventajas pues impedirás las consideraciones del tipo de interés. Poseerás un gran incremento de la cuota mensual.

Plazo de devolución

Las hipotecas fijas: acostumbran establecer préstamos hipotecarios fijos. Los cuales tienen un plazo de retorno más pequeño. Las hipotecas variables: ofrecen un plazo mayor de pago. 

Cuotas a pagar

 La hipoteca fija permite:

  • Se ve limitada la oportunidad de hacer frente a cuotas más pequeñas. 
  • Cuando se fija el plazo, el cual es de período corto, la tarifa a pagar permanecerá invariable, no podrá subir ni bajar.

En una hipoteca variable:

  • Acostumbran a ofrecer mayor plazo de pago para pagar la hipoteca.
  •  Existe la posibilidad de existir cuotas más minúsculas.
  • Cuando se fija el plazo, el pago de la cuota podrá sufrir alteraciones conforme a cómo varíe el índice de referencia (euríbor). 
  • La cuota mensual en una hipoteca variable frecuenta ser menor que la cuota de una hipoteca fija. Las hipotecas variables brindan un tipo de interés más pequeño.

Para que quede ejemplificado te muestro la siguiente situación:

Una hipoteca a 30 años de una bella casa en estado nuevo. Al ser la primera vivienda cuesta 160.000€. Se demanda una hipoteca de 200.000 € en la provincia de Barcelona. Las cuotas mensuales a octubre de 2020 serían:

  • Hipoteca fija: 543,66 euros.
  • Hipoteca Variable: 521,78 euros.

Mejores Hipotecas fijas o variables

Hipoteca fija o variable

La mayoría de los bancos brindan préstamos fijos y variables. Afirman que el comprador adopta lo que más le conviene según su perfil.

  • Algunos no cuestionan la opción fija, como en CaixaBank.
  • En MyInvestor señalan sus beneficios: 
  • Producto favorable para el cliente y para las entidades. 
  • La hipoteca fija permite que la tasa de esfuerzo sea estable. 
  • Mayor claridad de sus ingresos para las entidades.
  • Mejor elección para evitar sobresaltos.
  •  Mejor manera de protección en el futuro frente a cualquier movimiento del euríbor.
  • Con la incertidumbre actual, los bancos quieren hacer negocio y para prestar más tienen que competir entre ellos, lo que presiona a la baja los precios”, destaca.
  • Openbank promete un interés fijo del 1,65% a 15 años y del 1,84% Tasa Anual Efectiva hasta 30 años.
  • Ibercaja mercantiliza un 1,73% TAE cada 20 años.
  • BBVA brinda un 2,20% TAE para 15 años que se somete al 1,20% durante los 6 primeros meses.
  • Bankia oferta la hipoteca sin comisiones fija. La cual presenta un tipo de interés nominal del 1,85%. Esto permite cuotas de 498,81 euros al mes (TAE del 2,16%).

Con esta hipoteca de Bankia las cuotas logran obtener 423,37 euros el primer año y los 362,60 euros el resto (TAE del 2,3%). Con estas cifras, esto es lo que pagarías de hipoteca los primeros 15 años:

Los primeros 5 años serían 29.928,6 € de cuota en hipoteca fija y 22.485,24 € en el caso de ser hipoteca variable. A los 10 años serían 89.785,8 € y 65.996,12 € de cuota hipoteca fija y cuota hipoteca variable respectivamente.

El director de hipotecas Simone Colombelli, asegura que el euríbor seguirá en aumento. Escoger la opción de una hipoteca fija es lo mejor. Situaciones en las que se busque más seguridad, calma y para préstamos de alrededor 30 o 40 años puede ser una buena opción.

Hipoteca fija o variable, el mercado hipotecario

El mercado hipotecario ha cambiado junto con la situación actual que vive el mundo con el nuevo coronavirus. Los compradores de hipotecas por primera vez se precipitan en mayor medida por los tipos fijos que por los tipos variables. 

Las hipotecas variables han sufrido ruptura de su hegemonía. Es potente la competitividad que presentan las colectividades. Desde hace varios años tratan de atraer a los interesados hacia esta modalidad hipotecaria. Es más rentable para el sector cuando los tipos de intereses son mínimos.

Según datos estadísticos a mitad de este año el 53% de las gestiones hipotecarias se cerraron a tipo fijo, frente al 47% restante que fueron aseguradas a tipo variable.

El interés medio al comienzo del préstamo era del 2,92%. Cuatro años atrás superaba el 4%. Las hipotecas fijas no han sido tan baratas. Los precios ya son muy equivalentes a los que presentan las hipotecas variables. 

En el mercado se puede encontrar violentas ofertas de tipo fijo que no superen el 1,50% de la Tasa Anual Efectiva. Al igual que se hallan préstamos a tipo fijo del 1,50% TAE a 15 años. Son algunos los bancos que priorizan el mercado de las hipotecas fijas.

¿Me decido por Hipoteca fija o variable?

Según tus ingresos, tu capacidad de ahorro y la formación financiera que presentes, elegirás el tipo de hipoteca.

En la hipoteca fija:

Es la opción a elegir para aquellos clientes que desean poseer la seguridad de poder pagar siempre la misma cantidad de cuota al mes. Con esta hipoteca se protegen de posibilidades que existen de subir los tipos de interés que demande el mercado. 

En la hipoteca variable:

Aquellas personas que deseen pagar una cuota menor al mes. Se vincula con las subidas y bajadas euríbor.

Te sugiero enfocarte en hallar una hipoteca que pueda pagar. Debes de tomar en cuenta las demás necesidades que presentan. No haga énfasis en la cantidad de dinero para la hipoteca que pueda atribuirse. 

Con la ayuda de profesionales su necesidad será saciada. Utilizar calculadoras en línea va a permitir comparar sus ingresos, sus deudas, llegando a respuestas similares. 

Sus circunstancias familiares y económicas no influyen en el pago de la hipoteca. Deberá planificarse adecuadamente para saber cuánto puede pagar. 

Otros costos van a influir en el costo total de la hipoteca. Tales costos pueden ser: el seguro de poseedor de la vivienda, las patentes sobre la propiedad y el seguro hipotecario privado. 

Decídete por una hipoteca variable en casos como: 

  • Estás presintiendo que tendrás una mejora en tus ingresos a corto plazo.
  • Si tienes la confianza en que podrás saldar la hipoteca de forma anticipada.
  • Si la hipoteca presenta un plazo corto, que no sobrepasa los 10 años.


Es mejor una hipoteca fija en determinadas circunstancias como: 

  • En caso de que no quieras asumir riesgos. Deseas tener el control de tus gastos.
  • Si te interesa una hipoteca con un plazo mayor de 10 años.
  • Si conoces que no podrás pagar el préstamo de forma adelantada a corto plazo.

¿Por qué la mayoría de los clientes optan por una hipoteca variable?

Conocer el pago que tienes que realizar de la hipoteca todos los meses te resultaría una ventaja. ¿Pero por qué eligen la otra opción de hipoteca variable?

La respuesta a esta interrogante está encerrada en el papel de los bancos. Es preferible para ellos que el compromiso de tipo de cambio lo ocupe el cliente. 

Es por este motivo que tienen como estrategia ofrecer una mínima oferta de préstamos hipotecarios fijos. A esto le agregan precisiones de concesión más estrictos y tipos de interés elevados.

Buscar una vivienda más económica es el deseo de aquellos que presentan bajos ingresos. Te aconsejo siempre averiguar y sacar provecho de las mejores y económicas ofertas. 

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