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Hipoteca inversa: ¿Qué es, cómo contratarla, es segura?

octubre 7, 2020
Hipoteca inversa

Puede que estés pensando en contratar una hipoteca inversa y tengas un montón de dudas al respecto. También puede que solo hayas oído mencionar el término y quieras saber de qué se trata.

La terminología de las rentas, hipotecas y del sector financiero en general puede resultar bastante difícil. Además, cada término viene acompañado de una considerable cantidad de pros, contras y detalles a tener en cuenta.

Por eso, si tus pensamientos actuales van alrededor de una hipoteca inversa, el siguiente post es indispensable para ti. En él encontrarás respuestas a todas tus dudas sobre qué es esa modalidad de hipoteca. Además, aprenderás cómo contratar una que pueda beneficiarte con la menor cantidad de riesgos posible.

¿Qué es una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es, como el término indica, una operación financiera relacionada con un empeño de tu propiedad. También se le conoce como hipoteca revertida, hipoteca a la inversa o hipoteca reversible.

A pesar de su nombre, no funciona igual que el tipo de hipoteca que se conoce más comúnmente. Con la hipoteca inversa puedes ganar dinero sin riesgo alguno de perder tu vivienda y quedar en la calle.

¿Quiénes pueden contratar una hipoteca inversa?

Por cómo funciona la hipoteca inversa (lo cual conocerás próximamente) no todo el mundo puede contratarla. Es una propuesta vigente solo para personas consideradas de la tercera edad.  

Más específicamente, pueden optar por una hipoteca inversa sólo aquellas personas que excedan los 62 años.

¿Por qué tomar una hipoteca inversa?

Puede que necesite dinero para pagar cuentas del hospital o para pagar la hipoteca de su vivienda. Incluso, por qué no, como simple complemento de los ingresos que recibe periódicamente.

En ese caso, la hipoteca inversa puede resultar de gran ayuda. Esta permite ganar una parte del valor de tasación de su vivienda en dinero en efectivo. Además, no trae como consecuencia ningún tipo de pago mensual y le permite conservar su vivienda.

Sin embargo, la hipoteca inversa tiene algunas características que debe tomar en cuenta antes de decidirse a contratar una.

¿Cómo funciona el préstamo de la hipoteca inversa?

Estando inmerso en una hipoteca común, debes pagar mensualmente cierta cantidad al banco o cual sea la entidad financiera. Esto, para ir comprando poco a poco el inmueble que se encuentra hipotecado. Si faltas en el pago de la hipoteca, puedes llegar a perder ese inmueble. 

La hipoteca inversa funciona muy diferente. Con la hipoteca revertida, obtienes un préstamo como parte del cual es la entidad financiera la que te paga a ti. El dinero que te es entregado es una parte de la tasación de la hipoteca de tu inmueble. Esa tasación es la que, en el otro caso, deberías pagar tú.

Este préstamo, por supuesto, las entidades financieras no lo brindan como simple ayuda a quien lo pide. Es una especie de pago por la compra provisional de la propiedad. A pesar de esto, aún eres el propietario del inmueble y estás viviendo en él o utilizándolo como lo hacías.

¿Hay que pagar algún impuesto por el préstamo de la hipoteca inversa?

En las ofertas de la mayoría de entidades financieras, no tienes que pagar ningún impuesto por el préstamo. Lo usual es que no tengas que devolver nada del dinero que te fue dado como parte del acuerdo. Al menos, no mientras continúes viviendo en el domicilio inversamente hipotecado.

¿Cuándo recibe la entidad financiera el pago por el préstamo de la hipoteca inversa?

La entidad financiera ofrece el préstamo con un objetivo de ganancia futura. De tu parte solo recibirá la devolución del dinero entregado si decides mudarte o vender el inmueble.

Sin embargo, en caso de fallecimiento, será tu cónyuge o tus herederos quienes estarán obligados a pagar el préstamo. Este pago sí será de carácter obligatorio.

En caso de no ser efectuado, la entidad financiera tendrá derecho a apropiarse del inmueble en cuestión. Solo en determinados casos, puede continuar viviendo en el domicilio un cónyuge que no sea el titular del préstamo.

¿Cuántos tipos de hipotecas inversas existen?

Hipoteca inversa

Por sus características peculiares y las distintas entidades que ofrecen estos préstamos, pueden evidenciarse tres tipos de hipotecas inversas. Antes de decidirte por un préstamo de este tipo, debes saber cuál se adapta mejor a tu situación. 

Los tres tipos de hipotecas inversas que existen son:

Tipo 1: Hipotecas inversas para propósito único

Las hipotecas inversas para propósito único son la opción más barata entre toda esta modalidad de préstamo. Las ofrecen solo algunas entidades del estado, agencias pertenecientes a gobiernos locales o ciertas organizaciones sin fines de lucro. 

Por ser brindado solo por ciertas entidades, este tipo de hipoteca inversa no puede encontrarse en todos los territorios.

Para optar por este préstamo, debes señalar una razón por la cual lo pides. Puede ser, por ejemplo, para cubrir gastos de reparación del inmueble. Ten en cuenta que solo podrás utilizar el préstamo para el objetivo declarado.

Estos préstamos son aceptados para la mayoría de propietarios con bajos o medios ingresos.

Tipo 2: Hipotecas inversas privadas

Las hipotecas inversas privadas son ofrecidas por bancos u otras entidades financieras de propiedad privada. Con un inmueble de buen valor, puedes lograr un más elevado adelanto del préstamo con una de este tipo

Estos préstamos son aceptados para la mayoría de propietarios con inmuebles de alto valor con pequeñas cantidades de hipoteca.

Factores que determinan cuánto te pueden prestar con las hipotecas inversas privadas y con seguro federal:

  1. La edad que tengas en el momento de pedir el préstamo. Generalmente, a mayor edad aumenta la tasación del valor de su domicilio. 
  2. Por qué tipo de hipoteca inversa decides inclinarte.
  3. El valor de tasación que tenga el domicilio a hipotecar inversamente.
  4. Las tasas de intereses según la actualidad del mercado.
  5. Los resultados de la evaluación financiera efectuada sobre tu persona. ¿Qué tan capaz eres de asumir los impuestos por la propiedad y el aseguramiento del domicilio?
  6. Cuánto debes por hipoteca común u otras deudas relacionadas con el inmueble. Mientras menor sean tus deudas, mayor puede ser el préstamo.

Tipo 3: Hipotecas inversas con seguro federal

A las hipotecas inversas con seguro federal se les conoce como hipotecas de conversión de amortización o tasación hipotecaria. La entidad que las ofrece es el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Este tipo de préstamo puede ser pedido para un propósito cualquiera

Esta modalidad de hipoteca inversa y las privadas suelen ser más caras que los préstamos habituales para domicilios. También pueden ser bastante altos los precios que debes pagar por adelantado.

Factores importantes a tener en cuenta antes de pedir una hipoteca inversa

Hipoteca inversa

No todo es color de rosa con una hipoteca inversa. Existen ciertas características de ese préstamo que pueden pasarte factura. Por eso, es importante que las conozcas antes de aventurarte en el proceso de contrato de una hipoteca reversible. Algunos de estos factores son:

Cargos y costos al contratar una hipoteca inversa

Las entidades prestadoras de hipotecas suelen agregar algunos cargos al proceso, además de los costos de servicio.

En este caso, te aplicarán al menos un cargo de originación de la hipoteca. Del mismo modo, cargos por los servicios mientras se cierra el préstamo y costos por el cierre del mismo.

Hay entidades prestadoras que, además, suelen cobrar primas de seguro de hipoteca. Estas primas se agregan sobre todo a las hipotecas inversas con seguro federal.

Con los pagos recibidos por una hipoteca inversa crecen los intereses de la deuda

Con el dinero que recibirás cada mes como parte del acuerdo de la hipoteca inversa, también crecerá tu deuda. Ten en cuenta que si en algún momento decides vender el inmueble o cambiarlo por otro, deberás pagarla. También tus herederos o cónyuge en caso de fallecimiento. 

Es de suma importancia tener claro si la hipoteca inversa no te dejará, en el futuro, en peor situación. Puede que vayas gastando el dinero recibido cada mes y luego, por alguna razón, tengas que pagar la deuda. Esta puede llegar a cifras altas, dependiendo de cuánto hayas recibido ya por parte de la entidad. 

Con el paso del tiempo las tasas de interés de la hipoteca inversa pueden variar 

Casi siempre las entidades prestamistas ofrecen tasas variables en sus acuerdos para hipotecas inversas. Esto significa que el monto que se te pagará cada mes variará. La variación tendrá que ver con los cambios circunstanciales del mercado, que provocarán cambios en la tasación hipotecaria.

O sea, el valor del domicilio variará y con él también el pago que recibas cada mes. Puede que cobres más en un momento y menos en otro.

También hay hipotecas revertidas que ofrecen solo tasas fijas de pago. Así se suele ofrecer, sobre todo, la modalidad de hipoteca inversa con seguro federal. Con este tipo de tasas, suele suceder que tengas que tomar todo el dinero del préstamo de una vez. Te lo dan en cuanto se cierra el contrato del servicio.

Por una parte, un pago global te da mayor seguridad, porque ya tienes todo el dinero en la mano. Por otra, estas cantidades suelen ser menores de lo que recibirías con una tasa variable en el pago mensual.

Los ingresos adquiridos por una hipoteca inversa no son siempre deducibles de impuestos

Los ingresos adquiridos gracias a una hipoteca inversa deben aparecer en las declaraciones de impuestos sobre la renta. Esto, claro está, si sus cantidades exceden las cifras clasificadas como deducibles para la declaración de ingresos.  

Aunque puede ser que tu préstamo ya se encuentra total o parcialmente cancelado con la entidad financiera. En ese caso, ya podrás dejar de incluir esos ingresos en las declaraciones sobre la renta.

Con una hipoteca inversa tienes que continuar asumiendo los costos relacionados con el domicilio

Al contratar una hipoteca inversa, haces una especie de venta provisional de tu domicilio a la entidad financiera. A pesar de esto, la propiedad del inmueble no pasa directamente a manos de los prestamistas. 

Por el contrario, eres tú quien mantiene el título de propiedad del domicilio en cuestión y sus responsabilidades

Seguir siendo el propietario significa que también debes seguir pagando los gastos usuales de mantenimiento del domicilio. No estarás exento de asumir costos tales como los impuestos sobre la propiedad o los seguros de hogar. También deberás continuar asumiendo los costos por los servicios públicos como la electricidad.

Si no pagas un seguro de hogar o los servicios básicos de mantenimiento del domicilio, habrá consecuencias. La entidad financiera estará en su derecho de exigir una devolución del préstamo hecho. 

Para mayor seguridad, los prestamistas te evaluarán financieramente antes de concederte la hipoteca inversa. Incluso pueden pedir la creación de un fondo de reserva para pagar seguro e impuestos mientras dure el préstamo. 

Esto quiere decir que cobrarás un poco menos en tu tasa mensual. Una parte del préstamo de cada mes irá a el mencionado fondo de reserva. Sin embargo, deberás seguir asumiendo los costos del domicilio. La reserva solo existe para casos en los que incumplas y la entidad deba asumir esos gastos.

¿Cómo queda el cónyuge con una hipoteca inversa?

En algunos casos, luego del fallecimiento del titular, el cónyuge puede mantenerse viviendo en el domicilio. Para que así sea, debe tratarse del tipo de hipoteca con seguro fiscal. El cónyuge sólo puede mantener el domicilio si este continúa asegurado y se pagan sus impuestos y otros servicios.

Sin embargo, al no ser titular del préstamo, el cónyuge dejará de recibir el pago mensual acordado.

¿Qué queda para los herederos luego de una hipoteca inversa?

Casi siempre, las entidades financieras ofrecen sus hipotecas inversas equipadas con una cláusula de nombre en inglés: “non-recourse”. Este apartado se encarga de que no se cree una deuda mayor del valor de tasación del domicilio hipotecado. 

La cláusula non-recourse no se aplica solo para el titular de la hipoteca inversa. Sus herederos también pueden hacer uso de ella.

Si posees una hipoteca con seguro fiscal, puede que tú o tus herederos deseen cancelar el préstamo. En ese caso, la cláusula non-recourse será de gran ayuda. Solo tendrían que pagar una cifra igual o inferior a la del valor de tasación del inmueble

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