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Hipoteca multidivisa: ¿Qué es, cómo contratarla, es segura?

octubre 7, 2020
Hipoteca multidivisa

Pagar el valor completo de tu casa en efectivo es muy poco probable. Por ello la mayoría de las personas acuden a préstamos bancarios en modo de hipoteca para obtener su inmueble.

¿Pero cuántas modalidades de hipotecas existen? Muchas, y por lo general se generan muchas dudas por cuál optar. Por lo que en este artículo se te aclara todo sobre la hipoteca multidivisa como qué es, cómo adquirirla y cuál es el riesgo que posee.

¿Qué es una hipoteca multidivisa? 

Básicamente, son préstamos para adquirir un inmueble en una moneda diferente a la de tu país y con una tasa de interés variada referenciada a un índice extranjero en el mercado de valores.

Conceptos claves de un crédito hipotecario en otra moneda

Para este tipo de modalidad de pago existen dos conceptos principales que serán tratados a la hora de pedir el préstamo:

  • Líbor, índice referencial en hipotecas multidivisas: este término se refiere al tipo de moneda con la que se formalizará el pago de la deuda y el valor del referencial para aplicar la tasa de interés.
  • Euríbor: tipo de referencia hipotecaria que refleja el tipo de interés al que la entidad financiera presta dinero.

Características de este préstamo hipotecario

Es importante conocer las especificaciones de pedir este tipo de préstamos. Los bancos por lo general no te informarán de estas.

Impuesto mensual

Cuando vayas a pagar la mensualidad de tu deuda te cobrarán 0,2 % de lo que ingreses con el justificante de pagar los impuestos del proceso de cambiar de tu moneda nacional a la de pago. Teniendo en cuenta esto, en 20 o 30 años representa un alza considerable en tu deuda.

Comisión por el cambio de divisa

Al estar sujeta a los cambios en el mercado de valores puedes obtener beneficios si se aproxima un comportamiento alcista en otra divisa. Pero, implica pagar una comisión de un 0,25 % cada vez que solicitas el cambio.

Pérdida inicial

En la mayoría de los casos el inmueble hipotecado no cubre toda la deuda solicitada por lo tanto los bancos exigen al solicitante poner un dinero inicial o alguna garantía adicional como otra vivienda o propiedad.

Cláusula de compensación

De esta condición no te enteras hasta que tienes el contrato frente a ti para firmarlo. Se trata de una cláusula donde si tu deuda se incrementa en un 10 o 20 % por el movimiento de las divisas y sobrepasa el valor de tu casa, la entidad puede exigir desde cambiar de moneda hasta inmuebles como garantía.

¿Por qué ponen esta regla? Si por alguna razón dejas de abonar los pagos, el valor comercial del inmueble sería inferior a tu deuda y el banco no va a tener asegurado su cobro o la diferencia de las pérdidas.

Además de lo anterior, posee la siguiente característica legal. Si adquiriste algún préstamo inmobiliario en divisa extranjera, firmado a partir del 16 de junio de 2019, tienes el derecho de convertirlo a:

  • El dinero con el que recibes la mayor parte de tus ingresos o en las que tengas activos con los que vas a pagar la deuda.
  • La moneda del país donde residas cuando firmaste el crédito o en el que vives cuando solicitaste el cambio.

En ambos casos se aplicarán las tarifas al tipo de cambio vigente en la fecha que solicites la conversión. Estas dos facilidades fueron aprobadas por el Banco Central Europeo.

¿Cómo contratar la hipoteca con otra divisa?

Hipoteca multidivisa

Solo necesitarás pocos pasos para acceder a una hipoteca multidivisa. A continuación se te indicará la secuencia:

  • Acude a una persona experta en finanzas de mercado y pídele consejos sobre el movimiento de las divisas y del valor inmobiliario.
  • Solicita esta modalidad de hipoteca en el banco que ofrezca los mejores beneficios en cuanto a tasa de interés, comisiones plazo y cantidad de dinero. Aquí te pedirán que selecciones tu moneda extranjera de pago, la cual la habrás definido en el paso 1 con el experto.

Requisitos para contratar la hipoteca multidivisa

Ten en cuenta que los bancos han perdido mucho dinero con este tipo de préstamo por lo que no se lo ofrecen a todo el mundo. Para poder disponer de tu crédito hipotecario pagado con divisa extranjera, tendrás que disponer de las siguientes especificaciones y documentos legales:

  • Nóminas de los ingresos del titular o del conjunto familiar de la propiedad.
  • Recibos de las extracciones y estados de cuenta bancaria de tres referencias distintas.
  • Disponer de tu propia tarjeta de crédito o débito.
  • Tener todos los seguros básicos: Salud, contra accidentes, incapacidad, hogar y otros.
  • Un acumulado de fondos lo suficientemente grande como para aguantar situaciones adversas y cubrir parte de la compra de la vivienda.
  • Cualquier documento que certifique que tienes contratados productos de inversión/previsión.  

Diferencias entre préstamos hipotecarios en divisa y multidivisa

En las hipotecas en divisa no existe la posibilidad de cambiar hacia otra moneda extranjera periódicamente. También cuenta con la facilidad de no tener gastos explícitos. Solamente admite cambio de divisa si abres otra hipoteca.

En cambio, con la hipoteca multidivisa puedes cambiar de moneda cada vez que quieras, pero una vez al mes, para que coincida con la periodicidad del pago. Tiene costos por comisiones los cuales se pactan por adelantado.

Riesgo de la hipoteca multidivisa

Pedir este tipo de créditos tiene un riesgo muy alto. No solo viene de las fluctuaciones que tenga el valor total de la deuda, sino también de las variaciones en los cambios de las divisas. Ambas situaciones han llevado a los bancos a limitar o eliminar estas ofertas.

Motivos para no contratar un préstamo hipotecario con multidivisas

Si no te ha quedado claro por qué no puedes involucrarte en una hipoteca multidivisa a continuación se te mostrarán algunas de las razones:

  • Necesitas una buena experiencia en manejo de moneda extranjera en un mercado internacional para afrontar las adversidades que se te presente a lo largo de estar vigente la deuda.
  • Tendrás que estudiar constantemente la evolución de la divisa vinculada a la hipoteca.
  • Los cambios de las divisas están vinculadas a altas comisiones que agrandan el monto total del préstamo.

¿Cuándo puedo reclamar por una hipoteca multidivisa?

Los bancos normalmente no te dan toda la información que necesitas para tomar una decisión que te beneficie. Si estás pagando un préstamo hipotecario en otra divisa y no sabes si es abusivo o no, el siguiente material te va ayudar a descubrirlo.

  1. Detectar todas las cláusulas abusivas que están en tu contrato.
  2. Conocer las novedades legales al respecto.
  3. Saber cómo poder actuar para eliminarlas.

Básicamente, todo contrato que te haga el banco sin ofrecerte toda la información que viene plasmado en este y los riesgos que puede conllevar se considera nulo por abusivo.

Causas por las que puedes reclamar una hipoteca multidivisa

Hipoteca multidivisa

Si fuiste manipulado por el banco durante la contratación de tu hipoteca con una moneda extranjera puedes solicitar la anulación de este préstamo.

A continuación, alguna de las causas basado en que la entidad bancaria tenía que asegurarse de que:

  • El solicitante entendiera los efectos que tendrá en sus cuotas una devaluación grande de la moneda de su país o un aumento del tipo de intereses extranjeros en la moneda que se paga la deuda de la vivienda.
  • Explicar a su cliente el riesgo al que se expone cuando se aplican cambios de tal magnitud que pudiera hacerle difícil asumir el pago de las cuotas mensuales, en caso de que se devalúa la moneda con la que obtiene sus ingresos.
  • Deberá apoyar todas las explicaciones anteriores con ilustraciones de posibles variaciones que se pudieran dar.
  • El consumidor tiene pleno conocimiento de características típicas en la suscripción para esta modalidad de préstamo como que el capital pendiente de amortizar también varía en función de los tipos de cambio.

Cualquiera de estas causas, debidamente valoradas por abogados, frente a un jurado son motivos suficientes para que puedas pedir la anulación mediante sentencia judicial. Se le recomienda antes negociar con el banco donde adquirió este crédito, seguro llegaran a un acuerdo.

¿Cuánto puedes recuperar al anular la cláusula multidivisa?

Por supuesto vas a mantener tu préstamo con el banco pero el pago se convierte en euros, recuperas el dinero añadido de más y se reduce el monto total de la deuda.

Como promedio se suele recuperar 57.000 euros. Todo depende de lo que dictamine un perito.

¿Por qué causaron tantos problemas estos préstamos?

Esta modalidad de hipoteca se puso de moda hace un poco más de 10 años, cuando el euro estaba muy por encima de otras divisas. Por esta razón, muchos clientes cambiaron el pago de sus hipotecas a monedas extranjeras como el franco suizo o el yen.

Con la depreciación del euro y el alza de algunas divisas extranjeras muchas personas se vieron involucradas en lo que se denomina pagos infinitos. Cada mes el interés se incrementa con la misma movilidad que el mercado.

El resultado, miles de personas con deudas que nunca iban a poder pagar. O en el peor de los casos, bienes embargados como consecuencia de cláusulas no expuestas inicialmente por la entidad bancaria pero fueron incluidas en el contrato.

¿Quién debería plantearse adquirir un préstamo hipotecario en diferente divisa?

Como ya se mencionó anteriormente la hipoteca multidivisa es poco recomendable. Aun así, puedes optar por esta si estás entre los siguientes grupos de personas:

  • Alta cultura financiera, familiarizados con las compra-venta de divisas y con experiencia en mercados de valores.
  • Bien posicionado económicamente, esto te permitirá afrontar las pérdidas que se presenten.

Ventajas y desventajas de una hipoteca en otra divisa

Hipoteca multidivisa

Lo principal para comprender los pros y contras de una hipoteca multidivisa es entender cómo funciona el mercado financiero tanto en tu país como internacionalmente.

De todos modos, se te tiene un resumen a continuación de sus principales ventajas y desventajas sin este conocimiento:

Ventajas

  • Algunas divisas tienden a ser estables por lo que puede ayudar a disminuir el riesgo del prestatario. 
  • La vinculación al Libor, en lugar de tu moneda puede en determinados momentos reducir la cantidad a pagar.

Desventajas

  • El total a pagar puede variar, según las fluctuaciones del mercado de valores en este sector.
  • Puedes cambiar de moneda solo a final de cada mes.
  • Los bancos por lo general esconden información que te puede perjudicar en el futuro.

¿En que banco puedo adquirir esta hipoteca variable?

Si aun con todos los inconvenientes mencionados anteriormente te decides por introducirte en esta modalidad se te ofrecen los mejores bancos para adquirirla: el Santander y el Bankinter.

Banco Santander para hipoteca variable

Con su hipoteca multidivisa ofrece bonificaciones extras de descuentos para el que la adopte, las cuales se te presentan a continuación.

TIN TAE
Primer año 1,59 % 1,80 %
Segundo año Máximo: Euríbor + 1,79 % 1,80 %
Mínimo: Euríbor + 0,79 % 1,17 %

Además, proporcionan los siguientes importes y plazos máximos:

Adquisición de vivienda habitual Adquisición de vivienda habitual
Importe mínimo 80 % del valor comercial 70 % del valor comercial
Plazo máximo 30 años 25 años

También tiene asociada un grupo de comisiones entre las que puedes encontrar:

  • Comisión de apertura: 0 %.
  • Comisión por desistimiento parcial y total: Se acordarán uno de los siguientes:
  • -0,25 % del capital reembolsado anticipadamente cuando el reembolso se produzca durante los tres primeros años de vida del crédito.
  • -0,15 % cuando ocurra un reembolso parcial o total durante los cinco primeros años de vida del préstamo.

Bankinter, opción para hipoteca variable

Ofrece condiciones exclusivas para personas que vivan en España para la compra de una casa o la adquisición de una segunda vivienda. Eso sí, solo disponible para titulares con ingresos mensuales superiores a los 2000 euros. El mínimo importe que puedes contratar es de 30.000 euros.

Cumpliendo condiciones
TIN primer año 1,99 %
Euríbor + 0,99 %
TAE variable 2,69 %

 

Sin cumplir condiciones
TIN primer año 3,29 %
Euríbor + 2,29 %
TAE variable 3,64 %

Además, ofrece plazos hasta los 30 años para abonar el préstamo. También, podrás financiar hasta el 80 % en caso de ser la primera vivienda y hasta el 60 % si es un segundo inmueble. Adicionalmente, siempre que lo desees puedes amortizar parcialmente o totalmente la deuda sin ningún tipo de comisión.

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