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Novación Hipoteca: las ventajas y desventajas que debes saber

octubre 12, 2020
Novación Hipoteca

La novación hipoteca es uno de los términos que más se utilizan en este tipo de contratos de préstamos bancarios. Si quieres conocer en qué consiste y las ventajas y desventajas que nos puede traer, continúa leyendo para que te enteres de todo.

¿Qué es la novación?

La novación es la transformación de los deberes establecidos en una clausura o un contrato legal. Las modificaciones que se le hacen constituyen a su vez el cierre de las antiguas obligaciones entre las partes y la implantación de las nuevas medidas.

Como su nombre lo indica novar es la acción de la que se deriva el término antes analizado y proviene de nuevo o novedoso; explicando así en síntesis cuál es su función y significado. Para que se produzca la novación tienen que cumplirse una serie de requisitos necesarios como:

  • Suceder entre dos o más partes: Por ejemplo, en la firma de un contrato con una empresa determinada, se establecen las clausuras que caracterizan cómo va a ser el contrato y las limitaciones de esos derechos legales. 

Si con el tiempo es necesario modificar algún aspecto existente en el contrato, entonces, se lleva a cabo la novación. Es por ello que este proceso no puede ocurrir de modo particular ya que necesita de dos o más involucrados.

  • Tener muy claro lo que se debe modificar: Otro de los requisitos que se deben cumplir para que se produzca la novación es que el motivo principal de su aplicación sea de gran peso. Por ejemplo, un contrato no puede ser renovado por circunstancias mediocres y temporales como son los problemas personales.
  • Debe existir una marcada diferencia entre los artículos renovados: Para que exista una novación debe existir una desigualdad notable entre los contratos. O sea, se debe percibir a simple vista un antes y un después en el proceso.
  • Ambas partes deben estar en la disposición de novar: Uno de los requisitos más importantes y necesarios para que se establezca una novación, es que ambas partes involucradas en el proceso legal, deben estar en la mejor disposición de hacerlo. 

Si uno de los dos no está de acuerdo con una o varias de las clausuras a modificar, entonces no se podrá llevar a cabo.

Tipos de novación

Dentro del propio concepto de novación se pueden derivar varios otros que se refieren a las acciones que se realizan dentro del proceso. Aquí te traemos los distintos tipos que existen de novación.

Novación extintiva

También se le puede conocer como propia y su concepto indica la total desaparición de las obligaciones anteriormente determinadas y en su lugar la implantación de una nueva serie de deberes. Se le llama de este modo ya que supone el total desvanecimiento de las antiguas leyes y entre ellas y las actuales no existe ninguna similitud.

Novación modificativa

Por su parte, la novación modificativa no requiere del desalojo de las obligaciones, sino que se mantienen solo con algunos cambios en su estructura. También se le puede conocer como impropia. Dentro de este concepto se fragmentan en dos nuevos términos: 

  • Novación objetiva: Este tipo de novación modificativa se refiere a los cambios de una obligación por otra y que la misma va a tener un distinto propósito. Por ejemplo, podemos ver reflejado lo antes dicho en la estructura económica de una empresa.

Al lanzar un proyecto se espera una serie de resultados satisfactorios para la empresa y se invierte dinero y sacrificio para lograrlos. Pero, con el tiempo, de no cumplirse dichas expectativas se lleva a cabo una junta de análisis. De ser necesario se modifican los métodos y las obligaciones de cada uno de los implicados.

  • Novación subjetiva: La novación subjetiva es aquella que los cambios son destinados a la estructura física de la obligación. Es decir, de no ser factible el modo de operación en una empresa, se pueden cambiar a las personas para que otra más capaz las sustituya.  
Otros tres tipos de novación dentro el propio concepto de novación modificativa subjetiva:
  • Pasiva: Al sustituirse el personal encargado de desarrollar los compromisos establecidos, se puede hacer de forma pasiva. Por ejemplo, las instituciones al legalizar un préstamo establecen un contrato legal entre el acreedor y el beneficiado. 

Si se necesita cambiar de deudor, no se modifican las obligaciones ni el fiador, pero si se debe notificar al mismo de los cambios establecidos.

  • Activa: La novación activa se desarrolla por los grandes cambios en los deberes. Por ejemplo, se visualiza en el desplazamiento de un acreedor por otro. Es decir, las modificaciones son totalmente evidentes.
  • Mixta: Este concepto es la unión de los dos anteriores y se establece cuando los cambios establecidos pueden ser del acreedor para con el deudor o viceversa.

¿Qué es la novación en el préstamo?

Novación Hipoteca

En los contratos de hipoteca se puede ver reflejado este concepto de novación como la modificación de algunas de las estipulaciones de los documentos. Para ser exacto estos ajustes son realizados en la fecha límite de pago, el tamaño de los intereses a pagar y en algunos casos aumentar o reducir los costes.

Transformar los contratos de hipoteca no es gratis. Este proceso tiene un costo y varía en dependencia de qué lado desean ambas partes modificar. 

Acciones que se pueden realizar mediante la novación hipoteca

Los casos más frecuentes que se presentan como novación hipoteca son los siguientes:

  • Cambiar el tipo de interés de la hipoteca.
  • Rebajar los intereses para tu conveniencia.
  • Aumentar o disminuir el plazo de pago del préstamo.
  • Modificar las garantías del contrato.
  • Cambiar el monto del préstamo.

Precios de los servicios de novación

Para cada una de las gestiones y de los servicios que mencionamos a continuación, existe en promedio un costo que es el que se aplica en la mayoría de los casos. A continuación, te presentamos a detalle cada uno y su precio actual para que valores en cada caso cuáles son los que te interesan:

  • Gastos de novación hipoteca: Cuando usted no especifica los ajustes que desea hacer sobre las cláusulas de los contratos de la hipoteca, se aplican generalmente una taza de comisión por los servicios que se encuentran por debajo del 1% del saldo que aún está pendiente.
  • Novación de hipoteca para cambiar los intereses:  Si deseas cambiar de fijo a variable o viceversa los intereses de tu hipoteca, las comisiones que te serán aplicadas responderán a un total de alrededor 1.20 % del saldo a pagar.
  • Ampliación del plazo de pago: Otro de las modificaciones que le puedes hacer a tu hipoteca es el de ampliación del pago de la misma. Para estos servicios se le cobra hasta un 0.1 % del monto que aún está pendiente. Aunque no parezca tener sentido pagar para extender el plazo de pago, esta es una de las gestiones más comunes dentro de las novaciones.

Otras prestaciones 

  • La notaría: El costo de las gestiones de notaría puede variar de acuerdo al tipo de servicio que usted solicite. La buena noticia es, que los clientes solo deberán preocuparse por la mitad de los gastos de esta índole, ya que la otra mitad corre bajo las cuentas del banco a que usted pertenece. Generalmente el valor de las comisiones cobrado no excede el 0,5% del monto de la hipoteca que aún está pendiente a pagar.
  • Tasación de la propiedad: Si deseas renegociar el valor de tu vivienda y disminuir los intereses a pagar tienes que solicitar una tasación de tu vivienda. Esta acción consiste en valorar y examinar nuevamente el valor de la casa y de todos los objetos y pertenencias que hay en su interior.

Si por situaciones ajenas a ti, alguno de estos bienes se deterioró, el valor de la propiedad disminuye y es necesario tasar de nuevo para renegociar el precio. Estas gestiones tienen un costo promedio de 450 euros, aunque en realidad están en dependencia de la empresa o el banco que la lleve a cabo.

La vigencia de las tasaciones de vivienda solo se considera válidas por 6 meses, si expira este tiempo será necesario realizar otra. Si quieres ahorrar en tiempo y en dinero, lo mejor será que negocies con tu sede bancaria en cuanto a estas gestiones y ellos serán los encargados de costear todos los gastos.

¿Qué debo hacer para establecer una novación hipoteca?

Si quieres modificar el contrato y las características de tu hipoteca para mejorar las condiciones, tienes que tener en cuenta los siguientes parámetros:

  • Ser un cliente de años: Para establecer una novación hipoteca debes al menos ser un cliente de 3 años de relación con la empresa. No puedes pretender modificar a tu conveniencia los contratos si no has pagado ni la cuarta parte del monto. Luego de que se compruebe tu tiempo en la empresa, entonces se formaliza el pedido.
  • Pagar a tiempo cada mes: Si eres un cliente disciplinado que paga cada mes a tiempo sus cuentas de hipoteca, la solicitud de novación será algo muy sencillo de realizar. En cambio, si debes algunos meses y no estás al corriente con las facturas te va a ser muy difícil el proceso.
  • Los motivos son razonables: Ante el deterioro de la propiedad, el divorcio o el deseo de cambiar de hogar; se puede solicitar una modificación hipotecaria. Es decir, los motivos tienen que ser por cuestiones verdaderamente importantes.

En caso de que no consigas los resultados esperados con la novación de hipoteca que solicitaste, puedes recurrir a la subrogación de préstamos.

¿Qué es la subrogación de hipoteca?

Novación Hipoteca

Este término tiene como objetivo la mejora de la hipoteca mediante el traslado del cliente de una institución a otra. En este proceso se realizan distintas acciones como:

  • Implica la cancelación total de la hipoteca en la entidad.
  • Es necesario realizar un registro de la vivienda en el que se tomen en consideración el valor inicial, el valor que tiene actualmente y la diferencia del importe que se tiene aún que pagar.
  • Además, se debe contratar los servicios de otra institución a la que se desea trasladar las responsabilidades de hipoteca.
  • Establecer las nuevas condiciones de pago y los intereses por parte de la empresa.

Ventajas y desventajas de la novación hipoteca

La modificación de los contratos de préstamos tiene aspectos ventajosos y desventajosos para los clientes. Aquí te traemos las ventajas y las desventajas de la novación hipoteca que debes saber antes de solicitarla:

Ventajas de la novación hipoteca

  • Una de las ventajas de solicitar modificaciones en los contratos de nuestros préstamos, es que te permite ahorrar dinero si pides una prórroga del plazo de pago. De esa manera puedes realizar otros gastos que te sean más urgentes y pensar en nuevas formas de pagar tu deuda.
  • Es mucho más económico modificar tu hipoteca que cancelarla, ya que este último es un proceso muy largo y tedioso y debes costear todos los gastos de asesoría y notaría que sean necesarios.
  • La novación es la posibilidad que te brinda el banco y la institución de que te acomodes a tus gustos y que ajustes tus deudas a tus posibilidades.

Desventajas de la novación hipoteca

  • A pesar de que estos procesos se realizan para que acomodes el plazo de pago y los intereses a tu conveniencia, no son gratuitos. O sea, para solicitarlos deberás pagar su costo.
  • Otra de las desventajas que puedes encontrar en la novación hipotecaria es que, si la modificación que implantaste no funcionó, habrás invertido mal tu dinero. Te será necesario aplicar nuevas medidas para contrarrestarlo que requiere otra cantidad de dinero.
  • Además del costo de las acciones de cambio en la hipoteca, debes tener en cuenta las comisiones. Por ejemplo, si quieres alargar el plazo del pago, los intereses con el tiempo van a aumentar y en el proceso la entidad te descontará las comisiones por las gestiones realizadas.

Estos procesos de novación de hipoteca a pesar de que son satisfactorios y muy útiles tienen sus pros y sus contras. Antes de tomar una decisión consulta con un profesional y estudia bien el caso para que los cambios que implantes sean para bien.

Espero que te haya sido útil toda la información respecto a este tipo de hipoteca. En caso de tener alguna duda puedes consultar otras fuentes para ampliar tu noción sobre la novación hipoteca.

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