Sentencia Gastos Hipoteca. Por muchos años, al formalizar una hipoteca, se acostumbraba que los bancos cobren dinero de más a sus clientes. Ahora, en la actualidad, este incidente tiene soluciones.
Por ello, para solventar este inconveniente y aclarar dudas, a continuación, se desarrollará todo lo relacionado a la devolución de los gastos que no se tenían que llevar a cabo.
Sentencia gastos hipoteca
Los artículos relacionados a los variados aspectos del sistema hipotecario son algo difusos; de ahí a que muchos de los tribunales estén constantemente interpretándolos para poder determinar el protocolo que se tiene que seguir. Las ultimas sentencia gastos hipoteca, son:
23 de diciembre del 2015
El TS, constituye, que permitir que una clausula obligue al responsable del préstamo, a hacer el pago de todos los gastos de la formalización de la hipoteca, es un acto abusivo. Sin embargo, tampoco se aclara como debería ser repartida la responsabilidad de dicho gasto.
22 de octubre de 2018
El Tribunal Supremo, expresa la emisión de una sentencia en donde aclara que el IAJD, lo tiene que abonar el banco. Claramente, todo lo contrario, a la jurisprudencia anterior.
06 de noviembre de 2018
Aquí, el Tribunal Supremo, decide rectificar y prefiere establecer que el cliente sea quien pague todos los impuestos. Pero, a pesar de ello, al poco tiempo el Gobierno tomó la decisión de que ese gasto tenía que ser únicamente del banco, solo si se trataba de hipotecas que estaban firmadas desde el 10 de noviembre de 2018.
24 de enero de 2019
El Tribunal, decide fijar el reparto de los gastos, dejando un 50% de ellos a la notaria, a la gestoría y al registro del banco.
Sentencia Gastos Hipoteca de16 de julio de 2020
Para esta fecha, se consideró que después de haber declarado como acto abusivo la cláusula, se realizara el reparto de los gastos en la legislación nacional, lo que claramente avaló la postura en España.
Además, únicamente se podría hablar de actos abusivos, si la apertura estaba incluida con falta de transparencia.
29 de julio de 2020
La última sentencia del Tribunal Supremo, toma en cuenta que la justicia en Europa avala la jurisprudencia.
Sentencia Gastos Hipoteca. Por muchos años, al formalizar una hipoteca, se acostumbraba que los bancos cobren dinero de más a sus clientes. Ahora, en la actualidad, este incidente tiene soluciones.
Por ello, para solventar este inconveniente y aclarar dudas, a continuación, se desarrollará todo lo relacionado a la devolución de los gastos que no se tenían que llevar a cabo.
Sentencia gastos hipoteca
Los artículos relacionados a los variados aspectos del sistema hipotecario son algo difusos; de ahí a que muchos de los tribunales estén constantemente interpretándolos para poder determinar el protocolo que se tiene que seguir. Las ultimas sentencia gastos hipoteca, son:
23 de diciembre del 2015
El TS, constituye, que permitir que una clausula obligue al responsable del préstamo, a hacer el pago de todos los gastos de la formalización de la hipoteca, es un acto abusivo. Sin embargo, tampoco se aclara como debería ser repartida la responsabilidad de dicho gasto.
22 de octubre de 2018
El Tribunal Supremo, expresa la emisión de una sentencia en donde aclara que el IAJD, lo tiene que abonar el banco. Claramente, todo lo contrario, a la jurisprudencia anterior.
06 de noviembre de 2018
Aquí, el Tribunal Supremo, decide rectificar y prefiere establecer que el cliente sea quien pague todos los impuestos. Pero, a pesar de ello, al poco tiempo el Gobierno tomó la decisión de que ese gasto tenía que ser únicamente del banco, solo si se trataba de hipotecas que estaban firmadas desde el 10 de noviembre de 2018.
Sentencia Gastos Hipoteca de 24 de enero de 2019
El Tribunal, decide fijar el reparto de los gastos, dejando un 50% de ellos a la notaria, a la gestoría y al registro del banco.
16 de julio de 2020
Para esta fecha, se consideró que después de haber declarado como acto abusivo la cláusula, se realizara el reparto de los gastos en la legislación nacional, lo que claramente avaló la postura en España.
Además, únicamente se podría hablar de actos abusivos, si la apertura estaba incluida con falta de transparencia.
29 de julio de 2020
La última sentencia del Tribunal Supremo, toma en cuenta que la justicia en Europa avala la jurisprudencia.
Sentencia gastos hipoteca: ¿Sé paga de más?
La devolución del dinero corresponde a:
- El 50% de los gastos hechos en notaria.
- El 50% de los gastos en los honorarios de la gestoría.
- El 100% de los costos del registro.
Estos gastos, que el Tribunal Supremo exige, deberían haber salido de las bóvedas de la entidad bancaria desde un principio; lo que básicamente supone un importe de 3.000 euros si se trata de un contrato hipotecario convencional de aproximadamente 150.000 euros.
Sin embargo, si la interpretación es que el cliente recupere, en vez del 50% de la notaria y la gestoría, más el 100% del registro, el 100% de todo, entonces la devolución constaría de 400 euros por los honorarios de la gestoría, 375 euros por cobro del registro hipotecario y 300 euros en tasación, además, de los 860 euros en gastos notariales. Lo que equivaldría a un total de 1.935 euros.
Esto debido, a que la hipoteca debe estar inscrita y escriturada, lo que significa una serie de costes de formalización, aparte de los que se realizan para la compraventa. Para ello, el Tribunal Supremo dictó, que el banco debía hacerse responsable de un porcentaje de dichos gastos. Quiere decir, que si al momento de realizar el proceso, el cliente es obligado a pagar todo, entonces se le cede el derecho a recuperar parte de ese dinero.
Y, con respecto a los pagos realizados por la tasación de la propiedad, se podrían recuperar solo si se disponía de una tasación activa y valida antes de solicitar alguna hipoteca, para que luego el banco la rechazara y obligara a que se aplicará la contratación de una agencia diferente y comenzar a tasar, otra vez, la vivienda.
El IAJD
En cuanto, al IAJD, la jurisprudencia suprema, constituyó el 6 de noviembre de 2018 que este pago debía hacerse por medio del cliente, es decir, que no podía ser recuperado.
Situación que cambió, cuando se entregaba el dinero después del 10 de noviembre de 2018, fecha en la que el gobierno decidió decretar que, el que debe hacerse cargo de este pago, es la identidad bancaria.
Según lo estipulado por la ley, los gastos que se nombraran a continuación no deberían ser cobrados a los clientes cuando el contrato se ha firmado antes del 16 de junio de 2019:
Pagos para el registro de la hipoteca
Los pagos para el registro de la hipoteca, no suelen ser más de 0,2%. Es posible, abonar y recuperar el 100% de ello.
Honorarios para la gestoría
Los honorarios para la gestoría, no suelen ser regulados legalmente. El gasto para ello, suele estar alrededor de 400 euros. Es posible que se reclamen y devuelvan la mitad de lo que se haya abonado.
Gastos en la notaria tras Sentencia Gastos Hipoteca
Los gastos dentro de la notaria, suelen estar asociados al 0,1% más el 0,5% del compromiso hipotecario. El cliente puede beneficiarse al recuperar la mitad de esta parte del proceso.
Sentencia gastos hipoteca: ¿cómo obtener la devolución?
Si se quiere recuperar lo que se pago por la escrituración, no es posible adherirse a mecanismos específicos. Lo que hay que hacer es realizar una reclamación de modo ordinario al banco o presentar una denuncia ante un juez por clausulas abusivas.
Los procedimientos más efectivos para recuperar el dinero son los siguientes:
Organizar todas las facturas
Luego de la formalización del contrato hipotecario, es necesario mantener organizado todo el papeleo, incluyendo las facturas de pago, específicamente aquellas que fueron entregadas por la gestoría semanas o meses luego de la firma del préstamo para la hipoteca. Al tenerlas, al igual que la documentación, ya se tendría como notificarle al banco la exigencia de la devolución del dinero.
Las facturas que deberán ser reunidas y presentadas al banco son:
- La factura de la tasación, únicamente si esta activa y valida al instante de firmar la hipoteca y el banco haya exigido que se realice con su tasadora.
- La carta de costo de impuestos, al igual que los documentos de actos jurídicos.
- La factura del registro.
- La factura del notario.
- La factura del trámite hecho en la gestoría.
Reclamo al servicio de atención al cliente a partir de Sentencia Gastos Hipoteca
El paso siguiente, es marcar por teléfono el número especial para ser atendido por el servicio de atención al cliente, y hacer el primer reclamo. Lo común es que respondan en máximo dos meses.
El reclamo al banco de España
Si a la espera de la respuesta, está aún no llega o rechazan la solicitud, lo que quedará es realizar el reclamo directamente en el banco de España. Allí, la entidad emitirá un dictamen sobre la situación planteada en máximo cuatro meses, que, a pesar de no tratarse de un caso vinculante, se puede utilizar para hacer el reclamo de nuevo, con el objetivo de que devuelvan del dinero que se pago de más.
Una demanda ante un juez
Si finalmente, la entidad bancaria sigue sin aceptar las exigencias, se puede tomar una alternativa; presentando una demanda ante el juez. Pero para ello, es recomendable que se evalúen los pros y los contras de llevar la situación hacia un juzgado, debido a que el beneficio no está garantizado.
Si se pierde el caso, el cliente deberá gastar más dinero al pagar los costos que vienen asociados a ese proceso. Pero, si resulta el caso contrario, el banco es quien tendrá que pagar y al mismo tiempo, devolver el dinero que dicte el magistrado.
Sentencia gastos hipoteca: ¿Quién tiene derecho a reclamo para la devolución del dinero?
Los clientes que tienen derecho a reclamar la devolución del dinero, son aquellos que firmaron la hipoteca antes del 16 de junio de 2019, y aparte tuvieron que costear la contratación de la hipoteca, más los gastos de la constitución que dependían del banco.
El plazo, que es necesario para realizar el reclamo, tiene que ver con cierta controversia, aunque, sea el personal del Tribunal Supremo, quien decidió un máximo de 5 años, desde la cancelación de dicha vivienda.
Sentencia gastos hipoteca: ¿Cuáles son los gatos que no son recuperables?
Los gastos que no se pueden recuperar, son principalmente:
- Los gastos de haber hecho la escrituración.
- Los gastos para la compra de la casa.
- El IAJD.
- Y el costo de haber escriturado la subrogación.
Lo anteriormente mencionado, significa que, a pesar de que existan diversos gastos para la hipoteca que no se pagan íntegramente, no quiere decir que no se tenga responsabilidad ante ninguno. Realmente al cliente, si le corresponden algunos gastos, por ejemplo:
El impuesto sobre los actos judiciales que se han documentado
El Tribunal, había dictado que el cliente se encargara de ese factor, tratándose del sujeto pasivo de todo el proceso. Sin embargo, desde el 8 de noviembre del 2018 le otorgó este pago al banco.
El comprador se encarga de la adquisición de la vivienda
La escrituración de la propiedad está a cargo del comprador y no del vendedor. Esto, equivale a suficiente dinero que debe abonarse para todos aquellos gastos de la compraventa, como los honorarios que le corresponden a la gestoría, los aranceles de la notaria y los registrales, el ITP de segunda mano, más los impuestos que correspondan, es decir, el IAJD, si se trata de una propiedad nueva y el IVA.
Subrogar una hipoteca tras Sentencia Gastos Hipoteca
El dinero invertido en la subrogación de la hipoteca no puede ser reclamado, ya que el pago le toca únicamente al comprador. Lo mismo pasa, cuando el comprador quiere ser el titular de la hipoteca de un dueño anterior, por medio de la subrogación de deudor. En ese caso, le tocaría pagar todos los gastos que impliquen el cambio.
¿Por qué son considerados estos gastos como nulos?
Para la fecha de 23 de diciembre de 2015, se publicó la sentencia correspondiente por el Tribunal Supremo, la cual indicaba que es un acto abusivo, el hecho de imponer al titular del préstamo a pagar todos los gastos de la formalización de la hipoteca.
La razón por la que se considere, una circunstancia abusiva, tiene que ver porque no se están empleando las medidas adecuadas para el reparto de los gastos del registro, de la notaria y de la gestoría.
La decisión estuvo orientada hacia este argumento considerando que la entidad, en conclusión, es la más interesada en que se lleve a cabo el préstamo hipotecario, de modo que también debe cumplir con parte de los gastos y en ninguna medida, obligar al cliente a hacerse cargo de todo.
Otro detalle, indicado en la sentencia, es que el banco debía asumir el gasto de los IAJD. Pero sin más, en el año 2018, el Tribunal anunció el cambio de la sentencia, al exigirle al cliente que tomara el puesto o la responsabilidad que había realizado el banco como entidad pasiva, abonando la misma cantidad que le tocaba a este asumir.
A pesar de ello, en el mismo año, se declaró nuevamente que el banco asumiría el pago de los IAJD, lo que desató polémica, así que, en noviembre, el Tribunal tomó una decisión más definitiva.
Una vez más, se determinaba que el cliente es quien debía hacer suyos estos gastos. Sin embargo, unos días más tarde, el gobierno decidió, que la identidad bancaria se encargaría de ello.
En conclusión, si el banco no asumía sus gastos correspondientes de la hipoteca al haber firmado a partir del 8 de noviembre de 2018, habría la posibilidad de derecho a reclamo para la devolución del dinero.
¿Cuál es el plazo para presentar una protesta?
El plazo máximo para hacer el reclamo, es dependiendo de lo que consideren en el juzgado. Algunos, dictan que el plazo nunca se vence y otros, que tiene una duración de cuatro años, a partir de la primera sentencia.
Al existir esta ambigüedad, el Tribunal, tomó la decisión en la sentencia del 16 de julio de 2020, permitir un plazo de cinco años para llevar a cabo el reclamo de los gastos, a penas se haya finalizado el contrato hipotecario.
¿Sé paga de más?
La devolución del dinero corresponde a:
- El 50% de los gastos hechos en notaria.
- El 50% de los gastos en los honorarios de la gestoría.
- El 100% de los costos del registro.
Estos gastos, que el Tribunal Supremo exige, deberían haber salido de las bóvedas de la entidad bancaria desde un principio; lo que básicamente supone un importe de 3.000 euros si se trata de un contrato hipotecario convencional de aproximadamente 150.000 euros.
Sin embargo, si la interpretación es que el cliente recupere, en vez del 50% de la notaria y la gestoría, más el 100% del registro, el 100% de todo, entonces la devolución constaría de 400 euros por los honorarios de la gestoría, 375 euros por cobro del registro hipotecario y 300 euros en tasación, además, de los 860 euros en gastos notariales. Lo que equivaldría a un total de 1.935 euros.
Esto debido, a que la hipoteca debe estar inscrita y escriturada, lo que significa una serie de costes de formalización, aparte de los que se realizan para la compraventa. Para ello, el Tribunal Supremo dictó, que el banco debía hacerse responsable de un porcentaje de dichos gastos. Quiere decir, que si al momento de realizar el proceso, el cliente es obligado a pagar todo, entonces se le cede el derecho a recuperar parte de ese dinero.
Y, con respecto a los pagos realizados por la tasación de la propiedad, se podrían recuperar solo si se disponía de una tasación activa y valida antes de solicitar alguna hipoteca, para que luego el banco la rechazara y obligara a que se aplicará la contratación de una agencia diferente y comenzar a tasar, otra vez, la vivienda.
El IAJD
En cuanto, al IAJD, la jurisprudencia suprema, constituyó el 6 de noviembre de 2018 que este pago debía hacerse por medio del cliente, es decir, que no podía ser recuperado.
Situación que cambió, cuando se entregaba el dinero después del 10 de noviembre de 2018, fecha en la que el gobierno decidió decretar que, el que debe hacerse cargo de este pago, es la identidad bancaria.
Según lo estipulado por la ley, los gastos que se nombraran a continuación no deberían ser cobrados a los clientes cuando el contrato se ha firmado antes del 16 de junio de 2019:
Pagos para el registro de la hipoteca
Los pagos para el registro de la hipoteca, no suelen ser más de 0,2%. Es posible, abonar y recuperar el 100% de ello.
Honorarios para la gestoría
Los honorarios para la gestoría, no suelen ser regulados legalmente. El gasto para ello, suele estar alrededor de 400 euros. Es posible que se reclamen y devuelvan la mitad de lo que se haya abonado.
Gastos en la notaria
Los gastos dentro de la notaria, suelen estar asociados al 0,1% más el 0,5% del compromiso hipotecario. El cliente puede beneficiarse al recuperar la mitad de esta parte del proceso.
Sentencia gastos hipoteca: ¿cómo obtener la devolución?
Si se quiere recuperar lo que se pago por la escrituración, no es posible adherirse a mecanismos específicos. Lo que hay que hacer es realizar una reclamación de modo ordinario al banco o presentar una denuncia ante un juez por clausulas abusivas.
Los procedimientos más efectivos para recuperar el dinero son los siguientes:
Organizar todas las facturas
Luego de la formalización del contrato hipotecario, es necesario mantener organizado todo el papeleo, incluyendo las facturas de pago, específicamente aquellas que fueron entregadas por la gestoría semanas o meses luego de la firma del préstamo para la hipoteca. Al tenerlas, al igual que la documentación, ya se tendría como notificarle al banco la exigencia de la devolución del dinero.
Las facturas que deberán ser reunidas y presentadas al banco son:
- La factura de la tasación, únicamente si esta activa y valida al instante de firmar la hipoteca y el banco haya exigido que se realice con su tasadora.
- La carta de costo de impuestos, al igual que los documentos de actos jurídicos.
- La factura del registro.
- La factura del notario.
- La factura del trámite hecho en la gestoría.
Reclamo al servicio de atención al cliente a partir de Sentencia Gastos Hipoteca
El paso siguiente, es marcar por teléfono el número especial para ser atendido por el servicio de atención al cliente, y hacer el primer reclamo. Lo común es que respondan en máximo dos meses.
El reclamo al banco de España
Si a la espera de la respuesta, está aún no llega o rechazan la solicitud, lo que quedará es realizar el reclamo directamente en el banco de España. Allí, la entidad emitirá un dictamen sobre la situación planteada en máximo cuatro meses, que, a pesar de no tratarse de un caso vinculante, se puede utilizar para hacer el reclamo de nuevo, con el objetivo de que devuelvan del dinero que se pago de más.
Una demanda ante un juez
Si finalmente, la entidad bancaria sigue sin aceptar las exigencias, se puede tomar una alternativa; presentando una demanda ante el juez. Pero para ello, es recomendable que se evalúen los pros y los contras de llevar la situación hacia un juzgado, debido a que el beneficio no está garantizado.
Si se pierde el caso, el cliente deberá gastar más dinero al pagar los costos que vienen asociados a ese proceso. Pero, si resulta el caso contrario, el banco es quien tendrá que pagar y al mismo tiempo, devolver el dinero que dicte el magistrado.
Sentencia gastos hipoteca: ¿Quién tiene derecho a reclamo para la devolución del dinero?
Los clientes que tienen derecho a reclamar la devolución del dinero, son aquellos que firmaron la hipoteca antes del 16 de junio de 2019, y aparte tuvieron que costear la contratación de la hipoteca, más los gastos de la constitución que dependían del banco.
El plazo, que es necesario para realizar el reclamo, tiene que ver con cierta controversia, aunque, sea el personal del Tribunal Supremo, quien decidió un máximo de 5 años, desde la cancelación de dicha vivienda.
Sentencia gastos hipoteca: ¿Cuáles son los gatos que no son recuperables?
Los gastos que no se pueden recuperar, son principalmente:
- Los gastos de haber hecho la escrituración.
- Los gastos para la compra de la casa.
- El IAJD.
- Y el costo de haber escriturado la subrogación.
Lo anteriormente mencionado, significa que, a pesar de que existan diversos gastos para la hipoteca que no se pagan íntegramente, no quiere decir que no se tenga responsabilidad ante ninguno. Realmente al cliente, si le corresponden algunos gastos, por ejemplo:
El impuesto sobre los actos judiciales que se han documentado
El Tribunal, había dictado que el cliente se encargara de ese factor, tratándose del sujeto pasivo de todo el proceso. Sin embargo, desde el 8 de noviembre del 2018 le otorgó este pago al banco.
El comprador se encarga de la adquisición de la vivienda
La escrituración de la propiedad está a cargo del comprador y no del vendedor. Esto, equivale a suficiente dinero que debe abonarse para todos aquellos gastos de la compraventa, como los honorarios que le corresponden a la gestoría, los aranceles de la notaria y los registrales, el ITP de segunda mano, más los impuestos que correspondan, es decir, el IAJD, si se trata de una propiedad nueva y el IVA.
Subrogar una hipoteca tras Sentencia Gastos Hipoteca
El dinero invertido en la subrogación de la hipoteca no puede ser reclamado, ya que el pago le toca únicamente al comprador. Lo mismo pasa, cuando el comprador quiere ser el titular de la hipoteca de un dueño anterior, por medio de la subrogación de deudor. En ese caso, le tocaría pagar todos los gastos que impliquen el cambio.
¿Por qué son considerados estos gastos como nulos?
Para la fecha de 23 de diciembre de 2015, se publicó la sentencia correspondiente por el Tribunal Supremo, la cual indicaba que es un acto abusivo, el hecho de imponer al titular del préstamo a pagar todos los gastos de la formalización de la hipoteca.
La razón por la que se considere, una circunstancia abusiva, tiene que ver porque no se están empleando las medidas adecuadas para el reparto de los gastos del registro, de la notaria y de la gestoría.
La decisión estuvo orientada hacia este argumento considerando que la entidad, en conclusión, es la más interesada en que se lleve a cabo el préstamo hipotecario, de modo que también debe cumplir con parte de los gastos y en ninguna medida, obligar al cliente a hacerse cargo de todo.
Otro detalle, indicado en la sentencia, es que el banco debía asumir el gasto de los IAJD. Pero sin más, en el año 2018, el Tribunal anunció el cambio de la sentencia, al exigirle al cliente que tomara el puesto o la responsabilidad que había realizado el banco como entidad pasiva, abonando la misma cantidad que le tocaba a este asumir.
A pesar de ello, en el mismo año, se declaró nuevamente que el banco asumiría el pago de los IAJD, lo que desató polémica, así que, en noviembre, el Tribunal tomó una decisión más definitiva.
Una vez más, se determinaba que el cliente es quien debía hacer suyos estos gastos. Sin embargo, unos días más tarde, el gobierno decidió, que la identidad bancaria se encargaría de ello.
En conclusión, si el banco no asumía sus gastos correspondientes de la hipoteca al haber firmado a partir del 8 de noviembre de 2018, habría la posibilidad de derecho a reclamo para la devolución del dinero.
¿Cuál es el plazo para presentar una protesta?
El plazo máximo para hacer el reclamo, es dependiendo de lo que consideren en el juzgado. Algunos, dictan que el plazo nunca se vence y otros, que tiene una duración de cuatro años, a partir de la primera sentencia.
Al existir esta ambigüedad, el Tribunal, tomó la decisión en la sentencia del 16 de julio de 2020, permitir un plazo de cinco años para llevar a cabo el reclamo de los gastos, a penas se haya finalizado el contrato hipotecario.
