Dar una subrogación hipoteca a otra persona es un proceso que suele ocurrir con frecuencia. Se acostumbra a encontrar cuando se va a dar la venta de una vivienda de segunda mano.
Todo esto es porque en España se firman hipotecas para una duración muy larga y pueden darse cambios recurrentes. Los mismos pueden ser sobre la vida que se lleve, teniendo que vender alguna casa hipotecada que se tenga.
Sin embargo, hay algunas dudas recurrentes en el proceso y cuándo se lleva a cabo. Aquí se encuentra toda la información sobre ello, siendo de gran importancia en la actualidad.
La subrogación hipoteca y en qué consiste
Cuando se tiene una casa hipotecada desde hace mucho, es posible que se den algunas situaciones. Muchas personas, cuando cambian su estilo de vida, acostumbran a tener otra casa o prescindir del inmueble hipotecado.
Así, muchas personas desean deshacerse de dichas casas y es allí donde se encuentra la subrogación de hipotecas. Esto es un proceso entre el comprador y el vendedor, en el cual se cambian los titulares del préstamo.
Otro tipo de subrogación es la creada cuando se cambia la hipoteca de una entidad bancaria a otra. Sin embargo, esta opción es menos común, siendo la primera un poco más recurrente en España.
Así, se entiende que la subrogación es conocida como una relación compraventa de una vivienda. Con ello se transmite la titularidad del préstamo y junto a ello la deuda pendiente, pasándose del vendedor al comprador.
Todo esto será examinado y aprobado por la entidad financiera que tramitó la hipoteca en el primer momento. De esta manera se revisan los perfiles de riesgo que puedan llegar a tenerse durante el proceso de intercambio.
Gastos generales de la subrogación de hipoteca
Los gastos de este proceso son asociados, siendo siempre menores al monto completo de la hipoteca. Además, también se encuentran por debajo de lo que brinda una nueva hipoteca, lo cual es muy importante.
Las comisiones del proceso puede que incluyan un contrato firmado por el banco. Normalmente, es el vendedor quien corre con los costos de todo esto y los correspondientes a los estudios de riesgos.
Todo esto también incluye gastos de gestoría, notariales y de registro, los cuales son asumidos por el banco. Los gastos por tasación deben ser asumidos por el cliente, pues la subrogación no modifica la hipoteca.
Ventajas de hacer una subrogación de hipoteca
La principal ventaja es que el vendedor cambia de residencia y ahorra mucho en los gastos de cancelación de hipotecas. En el caso del comprador, puede ahorrarse la comisión de apertura de una nueva hipoteca y los gastos de tasación.
Además, se evita el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Esta evasión de pago se exceptúa si el comprador quiere hacer junto al proceso una novación para ampliación de capital.
En caso que esto aplique, es posible que se necesite otra tasación del inmueble que se esté manejando.
Papel del banco en la subrogación de hipoteca
Se debe recordar que en este proceso se está cambiando al titular formal de la vivienda. Así, las condiciones del contrato principal también están teniendo modificaciones importantes.
Por ello no solo importa el papel del vendedor y el comprador, la entidad bancaria necesita estar de acuerdo. Una vez que lo esté, podrá aceptar al nuevo deudor, de lo contrario, no se puede realizar el trámite.
La aceptación del mismo no es obligatoria, por lo que alguna subrogación de hipoteca puede ser negada. Otra opción, en este caso, sería la firma de un contrato de deuda entre el comprador y el vendedor.
Para ello, el comprador tiene que comprometerse a pagar la deuda en cuotas asignadas. Esto puede traer muchos riesgos para el vendedor, pues la hipoteca será suya si el comprador deja de pagar.
Consideraciones importantes
Quién está interesado en realizar la subrogación de la hipoteca, casi siempre, es el deudor de la misma. Por ello, toda la información y situación en que esta se encuentra debe ser proporcionada con detalles al comprador.
Desde sus condiciones hasta las entidades correspondientes necesitan ser explicadas de forma clara y precisa. El banco, desde su posición, solo tendrá que aprobar o rechazar que el proceso sea llevado a cabo.
Sin embargo, su decisión será proporcionada al vendedor y no al comprador antes de dar el visto bueno. Cuando esto ocurra, el comprador aceptará la operación y el banco legalmente tendrá que dar al titular la información correspondiente.
Así, en un documento de subrogación se encontrará toda la información y datos que no pueden ser omitidos. De esta forma, el nuevo cliente tomará una decisión y pedirá un certificado de la deuda que le pertenece ahora.
Esto hace que se eviten sorpresas e inconvenientes al tramitar la subrogación hipotecaria. Como es una misma hipoteca, el banco no se verá en el deber de solicitar una comisión por ello.
Las únicas comisiones encontradas serán las de los casos de ampliación de capital, la cual afectará la cantidad del préstamo. Si el banco cree que el nuevo deudor no tiene el perfil necesario, puede negar la ampliación solicitada.
Desventajas de la subrogación
Si bien la subrogación tiene muchos beneficios y es un proceso común, también tiene unas desventajas muy marcadas. Lo primero es que el nuevo hipotecado tiene que asumir con todas las condiciones de la hipoteca tenida con anterioridad.
Con ello se encuentran sus intereses, cláusulas abusivas, comisiones y cualquier otra condición. En base a ello, no se pueden generar nuevas condiciones, por lo que todo dependerá de la hipoteca ya existente.
Así, la subrogación de hipoteca es una operación que necesita ser revisada por ambas partes con cuidado. Todo esto permitirá que se vea la conveniencia del cambio de titularidad que pueda darse.
Con la ayuda de un profesional que ayude a ver todas las opciones, se podrá tener un análisis completo. El mismo consistirá en el estudio de cifras generales de la hipoteca que se tenga.
Mejoras al subrogar la hipoteca o contratar una nueva
Según lo habitual, se encuentran algunas condiciones al momento de cambiar la hipoteca de banco, siendo las siguientes:
Interés hipotecario
Con la subrogación de hipoteca es posible que se bajen o cambien los intereses del préstamo existente. Un ejemplo muy común es cambiar una hipoteca variable a una que sea fija.
Además, puede cambiarse el índice hipotecario, cambiándose una hipoteca con IRPH a una con euríbor.
Vinculación y comisiones
Con este procedimiento pueden eliminarse algunas comisiones que sean limitantes de la operatividad de todos los involucrados. Las mismas pueden ser la amortización anticipada o la novación.
A ello se puede sumar que se elimine el uso de algunos productos innecesarios relacionados a los planes de pensiones.
Cláusulas tomadas como abusivas
Cuando las hipotecas tienen condiciones abusivas, se puede usar la subrogación para que sean eliminadas. Aunque se realice el proceso, siempre se tendrá el derecho de presentar reclamos a la entidad o banco anterior.
También es posible que se deshagan algunas cláusulas que vuelvan a la hipoteca un poco carente de beneficios. Estas pueden ser los intereses de demora elevados o el índice IRPH.
Plazo de reembolso
El traslado puede ser aprovechado para que se amplíe o acorte el período de devolución del préstamo hipotecario.
De firmar un nuevo préstamo con otro banco para cancelar el que se tiene, puede modificarse cualquier cláusula. Esto quiere decir que pueden rebajarse los intereses, pedir más capital, brindar más garantías u otras condiciones.
Requisitos necesarios para cambiar la hipoteca de banco
Dado que no todo el mundo realiza este proceso, tiene que cumplir con algunos requisitos. Los mismos harán posible que la nueva entidad asuma el préstamo y lo mejore, encontrándose los siguientes:
- Tener buena situación financiera y laboral: Es esencial tener un buen sueldo, trabajo e ingresos estables. A ello debe sumarse que no se tengan demasiadas o ningunas deudas.
- Poco capital pendiente: Este no puede ser más del 80% del valor de la vivienda. En caso de no ser así, ningún banco aprobará la solicitud.
- Haber pagado las cuotas por un mínimo de dos años: Este requisito es de suma importancia. Con él se comprobará que se ha respondido a la responsabilidad del pago de la hipoteca correspondiente.
Documentos necesarios para el procedimiento
Sumado a los requisitos, deben presentarse algunos documentos muy importantes, siendo los siguientes:
- Información económica y personal: DNI o NIE junto a la copia del contrato de la hipoteca. Además, tienen que agregarse las copias de las últimas nóminas, última declaración de renta y cualquier otro documento referente.
- Información financiera: Recibos de otros préstamos que se tengan y la escritura de la hipoteca. Sumado a ello debe estar la autorización a la entidad para la consulta de los datos en la CIRBE.
- Información de la vivienda: Comprende datos simples, como la información de piso y el informe de tasación.
Es posible que algún banco requiera algunos datos adicionales, pero estos se acostumbran a solicitar siempre.
