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Hipoteca puente: ¿Qué es, me conviene, qué necesito?

octubre 10, 2020
Hipoteca puente

Una hipoteca no es más que un préstamo que determinada entidad realiza a un sujeto, con el fin que éste la devuelva a largo plazo, junto con algunos intereses adicionales. 

De no pagarse lo acordado, el prestamista puede disponer del inmueble a su antojo, para recuperar el dinero prestado. 

Ahora bien, si lo que tú buscas es comprar una segunda vivienda o aún estás pagando una, solo tienes 3 opciones.

  • Vender una de las 2 para comprarte la otra. El inconveniente que trae es que corres el riesgo de perder la posibilidad de comprar la casa que deseas. Se debe al tiempo que necesitas para vender la vivienda que posees actualmente.
  • Pedir una hipoteca nueva. Aquí debes hacerte responsable del pago de ambas hipotecas. Tengo que decirte que desgraciadamente no muchos te darán una segunda hipoteca si aún pagas una. Generalmente los bancos piden:
  • Que hayas pagado un mínimo del 20% del precio de la compra.
  • Que tengas un 10% del precio de otros gastos que se harán necesarios.

Todo esto hace muy difícil que obtengas la segunda hipoteca. Solo con unos ingresos bien altos podrás lograrlo. Pero si este no es tu caso, solo te queda una opción. 

  • Contratar una hipoteca puente. Con esta variante no es necesario que vendas primeramente la casa que tienes en hipoteca. Se debe a que tendrás en un solo préstamo 2 garantías distintas:
  • La de la casa que estás pagando.
  • La de la vivienda que deseas obtener.

Aquí los plazos son entre 2 y 5 años, en los cuales podrás vender la casa antigua. 

En qué consiste una hipoteca puente

Hipoteca puente

Según lo que dice el Banco de España, no es más que un préstamo que da la posibilidad al usuario de cambiar de casa sin que sea necesario vender la anterior vivienda con tanta prisa. 

También se lo conoce como hipoteca de cambio de casa. Las ventajas que ofrece este tipo de hipoteca puente es que te darán el 100% del precio de la vivienda que vas a comprar, además de una financiación temporal hasta que logres reembolsar el dinero con la venta de tu inmueble. 

De esta forma, el que solicita la hipoteca puente tiene 2 préstamos en uno solo. El segundo es mayor que el primero, ya que va destinado a la compra de la nueva casa. Las dos divisiones son:

  • El precio que se reembolsará al vender la antigua vivienda.
  • El precio por encima para adquirir el otro inmueble.

Todo ello es para evitar tener intereses más altos

Cómo funciona una hipoteca puente

Como ya sabes es un 2 en 1 lo que ofrece la entidad. Por supuesto, es solo hasta que vendas la antigua casa. Hasta el momento que des el dinero de la venta de la vivienda, solo pagarás los intereses del capital total que debes en las cuotas. 

Una vez se proceda a dar el dinero de las ventas, se hace una hipoteca tradicional, igual que la primera que solicitaste, y se comienza a pagar de forma normal. 

En otras palabras, el banco se compromete a darte un poco más de dinero para que compres tu nuevo lugar de residencia, y esperará hasta que puedas pagarle esa diferencia. 

Qué tiempo tienes para vender la casa con el préstamo puente

Hipoteca puente

Todo depende de la entidad con la que contrates la hipoteca puente. Generalmente los períodos van entre 6 meses y 5 años. Durante este tiempo lo único que deberás pagar es por cuestiones relacionadas con los gastos que trajo consigo el préstamo. 

La fecha es fijada una vez se haga la segunda acción. Ten cuidado a la hora de elegir un periodo apropiado, porque debes ser exacto en esto. Una vez concluido el tiempo, tendrás que pagar las cuotas correspondientes a lo que debes. Es claro que serán mayores a las primeras que tenías, por cuanto es más grande tu deuda. 

Hay corporaciones prestamistas que no cuentan con esta oportunidad. En su defecto, tienen la opción de darte un cierto descuento que es bien bajo hasta que puedas pagar los intereses y la deuda en sí que debes. 

Existe una forma de garantizar el pago de la hipoteca puente

Al hacer una hipoteca puente el riesgo para ambas partes es mayor, específicamente el doble. 

El total de capital que la compañía desembolsa es el doble que una normal. Aunque las probabilidades de que el cliente no pague son altas, el banco cuenta con las dos propiedades que posee en ese momento el propietario, en caso de que este no pueda pagar. 

Tú como dueño de los inmuebles puedes perder las dos pertenencias si no pagas al banco en el periodo acordado. 

Qué sucede si no logro vender la primera casa al solicitar una hipoteca puente

Hipoteca puente

Como bien sabes el propósito de la hipoteca puente es adquirir otra casa mientras vendes la primera

En el caso extremo que no logres vender la vivienda en el plazo fijado con el banco, debes comenzar a pagar la cuota por ambas hipotecas. El banco y tú deben acordar los plazos seguros para no llegar a tal extremo. 

Ventajas de contratar una hipoteca puente

  • Evitar el apuro en vender la casa anterior para contratar una nueva hipoteca que te permita adquirir la casa más reciente. Dicha ventaja te libra de rebajarle el precio real a tu casa por no tener el tiempo suficiente. 
  • El precio por la adquisición de una nueva hipoteca es bajo. 
  • Puedes estar un tiempo solo pagando pequeños gastos.

Desventajas de contratar una hipoteca puente

  • Cierto riesgo para el banco.
  • Se requiere ser un cliente con alguna solvencia económica reconocida.

La hipoteca puente y el cambio de casa

Aquí hay dos casos:

  • El primero de ellos es si la hipoteca puente es para una casa que aún está en planes de construcción. En este caso el capital prestado cubre el costo de la entrada, además de los pagos que debes realizar según tu deuda anterior. 
  • Si se trata de una casa ya hecha, la hipoteca puente será del 100% del precio de la vivienda que aún pagas, más la totalidad de la que deseas comprar. 

También es obvio aclarar que todo puede ser más barato si dispones de dinero en efectivo hará disminuir tal precio.

Qué tengo que hacer antes de comprar una casa con el préstamo puente

Debes analizar algunos aspectos antes de decidirte a comprar una casa. Algunos son:

  • Cantidad de habitaciones.
  • Espacio para parqueo.
  • Ascensores.
  • Tamaño de la cocina.
  • Zona en donde está la vivienda.
  • Baños que tiene.

Una vez compruebes que es la que deseas, tienes la posibilidad de vender tu anterior lugar y hacerte de la nueva mediante una hipoteca puente. Ponte en contacto con un banco y conoce los detalles. 

Qué requisitos debo cumplir para solicitar una hipoteca puente

Hipoteca puente

Es importante que tengas claro que hacer una hipoteca es algo riesgoso. Debes contar con la suficiente solvencia económica para enfrentarla. Los bancos te dan ciertas facilidades para que no se afecte mucho tu adquisición de capitales y puedas obtener lo que necesitas. 

La entidad que te facilitará la hipoteca debe comprobar algunos aspectos como son:

  • Nivel de ingresos. De aquí depende la cantidad máxima que puedas pedir. Con unos 2500 euros mensuales serán suficientes como para que el banco no ponga pretextos o te nieguen la petición. 
  • Trabajo estable. El tiempo que lleves en tu puesto de trabajo, tu contrato laboral y tu desempeño en el mismo son elementos que te analizarán. 
  • Posibilidad de que no pagues. Aquí solo verán la estabilidad de los pagos de la hipoteca anterior que has tenido. Si los tienes todos en orden y si no te atrasaste en ninguno. Es un requisito imprescindible para que te den una hipoteca puente. 
  • Otras deudas. Si has solicitado otros préstamos a la misma entidad, dejame decirte que hay una gran posibilidad de que no te aprueben una hipoteca puente. Se debe a que consideran que no podrás hacerte cargo de tantas deudas. 
  • Los ahorros. De la misma forma que ocurre con una hipoteca tradicional, debes tener algunos ahorros de dinero. La causa es que el banco puede no fiarte el total del valor de la vivienda que deseas tener. 

Qué otras alternativas tengo para una hipoteca puente

Ante una hipoteca puente tienes varias opciones:

La cancelación de la hipoteca

Lo ideal sería que vendieras tu anterior vivienda por un precio superior al de la hipoteca que te queda por pagar. Así puedes cancelar tu deuda y además hacerte de un poco de dinero adicional. 

Desgraciadamente hoy en día los precios en el mercado están por debajo de los que se lograban en las ventas, producto de la crisis. En otras palabras, es posible que el dinero que logres hacer por la monetización de tu casa no salde por completo tu hipoteca. 

En tal caso se convertirá en un préstamo adicional con la entidad bancaria. 

Las subrogaciones como alternativa a la hipoteca

Si casualmente la cantidad que debes coincide con el total que el nuevo inquilino debe pagar por la adquisición del piso, puedes pasarle la hipoteca. 

Así, sobre el nuevo propietario cae la hipoteca y los intereses que se pactaron con el banco. 

Espera a vender la casa

Es a la forma tradicional. Si quieres tener una nueva casa, vende la que tienes y compra la siguiente. Es lo que llamamos compraventa. Las principales ventajas que sacas de esto es que te ahorras dinero en tramitaciones innecesarias y que no tendrás que firmar ninguna hipoteca. 

Es una de las alternativas más seguras y de menos riesgos. De tal forma no debes nada a nadie y reduces tus deudas a cero.

Amplía tu hipoteca

Es una forma muy inteligente. Lo que debes hacer es informar que deseas aumentar el préstamo, que inevitablemente lleva a incrementar tu deuda. Luego lo informarás al banco y ellos te reembolsarán más dinero al ya anteriormente pedido. 

Con ese capital puedes comprarte un nuevo apartamento, piso o casa. Para ello debes poner este segundo inmueble como garantía. 

Una ventaja de hacer este tipo de trámites es que tienes más opciones de conseguir el periodo inicial de sólo intereses. Se llama periodo de carencia, y es donde solo pagas los intereses sin el capital. 

Con esta versión, tus posibilidades para tomar una hipoteca puente son mayores.

Contrata una segunda hipoteca

Aquí debes tener cuidado. Si tus posibilidades económicas te lo permiten puedes pedir una segunda hipoteca. Así tendrás que pagar dos préstamos a la vez

También te aclaro que esto no se hace a la ligera. El banco hace estudios y son ellos los que determinan si estás apto para tener dos hipotecas a la vez. No te arriesgues a hacerlo si sabes que tus ingresos no dan para eso. 

Firma un nuevo crédito y cancela la hipoteca actual

Es otra variante. 

Solo debes pedir un nuevo préstamo, pero en este caso para saldar tu deuda hipotecaria antigua. Mediante ella, puedes comprarte una nueva casa al mismo tiempo que pagas tus deudas. 

Como es claro, deberás poner ambos inmuebles como garantía para que la entidad prestamista no tenga pérdidas contigo. 

Otras peculiaridades de la hipoteca puente

Un elemento esencial de la hipoteca puente es que puedes elegir entre 3 diferentes tipos de cuotas. 

  • Pagos de intereses sin capital. El capital que tienes pendiente puedes darle un alto temporal. 
  • Cuota reducida. Es una opción de pagar una cuota inferior a la real que deberías por un tiempo. Es solo hasta que logres vender la casa y la mayor parte de la mensualidad está destinada al pago de los intereses. 
  • Cuota normal. Aquí se suman los intereses con el capital debido. Es como si fuera una hipoteca tradicional.
  • Existe la posibilidad de que el banco te pague el 100% del costo de la nueva vivienda. Para ello es preciso que pase algo:
  • El valor de la suma de ambas cantidades no debe sobrepasar el 80% de ambas tasaciones.
  • El plazo máximo de la hipoteca puente es de 35 a 40 años. 
  • Cuando vendas tu propiedad y des ese dinero al banco, no te deberá cobrar ninguna comisión por las gestiones

La hipoteca puente es una variante muy provechosa para ti si sabes cómo utilizarla. Te da la posibilidad de un nuevo cambio de ambiente, que a veces se te hace necesario. 

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